叶檀:拍得宝山新“地王”的信达 代表金融巨无霸的新玩法

　　信达集团近日走上了风口浪尖。当人们在抱怨高房价的时候，信达上周三以总价58亿元拍得上海宝山一宗地块，新“地王”的楼面价已经达到4.8万元，业内估算该项目未来保本售价将超过7万元/平方米，是当前该区域销售均价的两倍。

　　据网易房产不完全统计，从2015年下半年至今，信达已在全国各地创造了6宗“地王”：2015年7月，合肥滨湖“地王”；11月，上海新江湾城“地王”；12月，深圳坪山“地王”；2016年1月，杭州南星“地王”；5月，杭州滨江“地王”；6月，上海宝山“地王”。

　　信达准备参加一场马拉松比赛。从目前信达拿地的情况来看，这家机构显然相信这样一个“硬道理”：在中国的城镇化过程中，城市群中核心城市与卫星城的地价将成为最重要的保值标的，谁拿到这些城市的大批土地谁就赢了。

　　根据《证券时报》的报道，按照规划，在区域布局中，信达拟重点关注经济强市与人口导入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指长三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指长江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群内的二线和区域中心城市。这样一来，信达几乎把目标指向了所有的区域核心城市。

　　看来央企也深信，中国融资基本抵押品是未来城镇化过程中升值的土地。这场赛跑，或许可以看成信达利用大型金融央企的身份，以低成本资金与资产配置荒进行的赛跑。

　　社会上钱多，不知道该投向何处，投向核心城市的土地是一场赢面略大些的赌博。

　　信达旗下的企业都在利用低成本的机会大规模融资。比如信达地产、信达投资，都趁低息发公司债券。在8年期利率仅3.7%这样的市场环境中，精明的企业当然会趁机发债，连苹果公司也在这么干，这倒是无可厚非。像苹果手上握着2000亿美元以上的现金，还大发特发低息债，发了债把可能有成长前景的中小公司都买下来，为未来建设安全屏障，然后进行股票回购推高当期股价，获得当下的收益。

　　信达还有另外一种融资方式，即安排夹层基金。2015年以来，信达地产通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个，其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。

　　据网易财经报道，上海新江湾“地王”项目80%的权益掌握在上海坤瓴投资手中，坤瓴投资背后的股东是信达地产、泰禾集团、宁波汇融沁齐股权投资合伙企业(有限合伙)三家，分别持股8.75%、11.25%、80%。泰禾是信达地产合作方，宁波汇融沁齐由信达地产和泰禾共同出资设立，扮演的是夹层基金的角色。利用泰禾在高端住宅的品牌口碑，打造高端链条。

　　建立夹层基金可以直接获得资金溢价和通道费。例如世纪金源、上海大名城唐镇、深圳中林科技产业园南区等项目，在这类夹层基金里，信达地产除了作为财务投资者，还派出深圳信达置业、新疆信达银通等区域公司参与项目监管，每年收取200万~300万元监管费的同时，还可为“信达系”的投资项目进行专业把关。

　　信达利用自己庞大的金融体量，能够获得大量便宜钱，而后注入到旗下公司与伙伴公司，一部分直接获取转手的通道收益与租金收益。快速地用钱生钱，这代表了中国金融巨无霸的新玩法——拿到便宜钱，在国内外大举收购项目，一部分获得通道费，一部分建立未来资产核心储备库，把“地主家的余粮”尽量收到自己碗里。