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虽然央行并未明确取消“首套房”贷款利率8.5折优惠政策,但大部分银行早就以“信贷额度不足”为由停止执行了。近期,各地银行又相继调高了“首套房”贷款利率。据《法制晚报》披露,目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%-10%;而成都、济南在5%-20%;长沙、武汉则更高,为10%-30%;长春创各城市纪录,部分股份制银行最高上调50%,利率高达10.575%。
应该说,银行调高“首套房”贷款利率,完全属市场行为。
一方面,随着银根的不断紧缩,银行可供房贷的资金明显不足。9月新增贷款仅4700亿元,较8月份5485亿元就有了较大的回落,且创下21个月来的新低,银行对房贷的放贷意愿和能力明显减弱,贷款的供需矛盾变得尤为突出。而供求关系必然会影响交易价格,因而此时调整“首套房”贷款利率,无疑属于市场行为。此外,因为近年来连续提高居民存款利率,银行也逐渐失去对“首套房”贷款利率继续执行8.5折优惠的承受能力。而9月份CPI继续超过6%,表明通货膨胀的压力依然很大。因此,未来几个月里,银根或有进一步紧缩的趋势。而上调“首套房”贷款利率、提高“首套房”首付比例,无疑能有效缓解这一矛盾。
另一方面,银行已预感到住房贷款存在着风险。因为随着房地产调控的进一步深入,各地房价也正在发生微妙的变化。中国指数研究院发布的全国房地产百城价格指数称:今年9月,全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米,与8月相比下降0.03%,为去年9月份以来的首次下降。
10月19日,银监会主席刘明康在CEO组织峰会上提到最新房贷压力测试结果,认为房价下跌40%,我国银行业房地产风险总体可控。而在4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上,刘明康宣布的房贷压力测试结果为“房价下跌30%没风险”。
半年时间里,房贷压力测试结果安全系数由30%提高至40%,除了表明银行近期房贷政策凑效之外,也显示出央行对房贷风险加剧的担忧。
虽然调高“首套房”贷款利率纯属市场行为,但对未来房地产市场的影响将是巨大的。因为一年多来的调控,已极大地压缩了刚性需求,使“首套房”在成交量中占据着绝对主导的地位。如今“首套房”贷款利率由取消优惠到上浮,楼市成交量将被进一步压缩,虽然在短期内会令购买“首套房”压力增大,但也会让本不景气但却不愿意降价的楼市“雪上加霜”。
笔者以为,只要调控政策不朝三暮四,辅之足量的增量房上市,未来房价应该会有一个理性回归的过程。
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