二次调控下有人退房有人抢 换房为“优化资产”

　　时值年末，在楼市“二次调控”政策颁布以来的一个多月里，房地产市场依旧热闹：退房、抢房、换房就是沪上楼市的一道特别风景。

　　现象一：退房潮袭来

　　“上海十二条”的出台对购房者的需求和购买力都造成以了一定程度上的打击，据德佑地产市场中心研究部调查，10月7日至11月7日，上海房地产市场一手房退房比例达20%左右。其中，多数是10月1日—7日认购后而未及时签约的商品房。

　　而目前差别化信贷的严格执行是造成退房风潮的主要原因之一，一套房首付三成、二套房首付五成、三套房停贷，这些政策的实施使得那些已经签约的购房者也往往由于购买力不足而选择退房。另外，“限购令”也是导致退房潮的重要因素，由于上海出具了相关的限购措施，“限购令”规定一户家庭只能新购一套住房，且要求自发布之日起执行，因此那些没有完成网签的购房合同就在贷款、过户等方面均遭禁而只能选择退房，因此而导致了退房的激增。

　　主观方面也存在一部分主动放弃的购房者。由于政策的调控和媒体的大力宣扬，房地产市场的未来变得扑朔迷离，而在退房客户中也主要分为两部分，一部分是看空后市而退房观望的投资客，鉴于新政、二次新政调控政策出台、加息以及呼之欲出的房产税和若隐若现的物业税等，对房地产市场持看空态度，因而选择适时离开而择时再入。

　　另一部分购房者则是看到政府的“保障承诺”，这部分购房者往往游离于中低层收入之间，考虑到政府对于未来大力发展保障型住房的预期，未来有5年100万套的保障性住房的供应，且准入标准有逐渐放宽的迹象，所以选择退房牺牲部分定金，毕竟，保障房的低房价对于他们来说是极大的诱惑。

　　实际上，新房的退房认定过程较为简单，在操作过程中通常只要购房者确定认购某一套住房并交付定金，网上房地产上该房源便会打上已认购的标识。如果购房者没有在约定时间内签署预售合同，就被网上交易系统自动认定为退房。因此，购房者很容易受到各类政策的限制而产生摇摆，或是由于条件不符合而放弃购房，这都致使退房的数量在某一期间急剧上升。

　　现象二：抢房也热闹

　　在退房风波还没有平息的时候，抢房现象已经慢慢出现在各新开楼盘的售楼处了。在投资者逐渐看空后市而退房的同时，不少首次置业者和刚需购房者已经把目标锁定在打折优惠的楼盘上并准备好抢房了，同时一些有钱客从抵抗通胀入手，一些高端楼盘也成了入货热门品种。

　　细细分析，和退房一样，抢房现象也有它独特的购房群体和环境特征。一方面，造成抢房的是开发商成功的营销手法，以招商雍华府为例，在旁边的星河湾豪宅的影响下，该地区的房价预期也得到提升，而该小区边上靠马路的房源仅售19000元/平，较去年涨幅不大，这样优惠折扣的措施使得销售价格与预期价格拉开了很大的差距，购房者心理感觉非常便宜，因此出现了提前排队抢购的现象。此外，目前市场上供应减少，优惠促销的做法对购房需求还是存在一定的影响力。

　　另一方面，抢房的购房者多是首次买房或者刚性需求的置业者。限购令对他们的影响不大，因此在折扣营销的带动下，市场会出现部分购房者争抢优质房源的现象。21世纪不动产上海锐丰岭南分行孙经理介绍说，“从目前情况来看，对应刚性需求的120万-150万元的房源，供求仍然较为紧俏，1套挂牌房源的周均带看量在20-30组，且成交周期一般在1周以内；如遇楼层、房型、朝向较好的房源，成交周期还可缩短至4-5天。”

　　此外，造成抢房的原因还包括对未来更严厉的调控政策出台的预期，如部分购房者为规避之后更严厉的调控而选择早日购房也是情理之中的。

　　现象三：换房优化资产

　　“限购令”限制了同一家庭只能新购一套住房，违反规定者将不办理房产登记。这样的背景下，很多需要重新置业或者要买新房的购房者态度发生较大转变，纷纷表示希望能够一步到位选个大房子。由此，业内人士对楼市中的大户型产品前景看好，感叹换房时代正悄然而至。