滨海新区概念股有望升温 滨海新区概念股龙头一览(2)

　　国企改革加速推进，战略投资与员工持股双轮驱动：2014年8月，公司拟向普洛斯定向增发转让15.3%股权，引入后者做为战投，开启央企混合所有制改革，预计将出现在年底或明年初的第二批央企改革名单中；国资委改革局王润秋副局长曾于今年6月前往公司股东诚通集团调研员工持股情况，并与参会人员讨论做法成效、机制转变等实操内容。非公开发行后，公司拟与普洛斯成立合资公司（公司股权占比51%）深度介入物流地产，结合公司拿地优势与普洛斯管理优势。

　　内陆交通网络渐成，价值重估与资产证券化点燃新增长：PPP项目热潮完善城际交通，四横四纵高铁15年预计通车3500公里，东西向为主，打通中国横纵经脉，节点城市仓储价值凸显。公司在郑州、西安、成都占地面积共计80万平方米，有望在未来2-3年重复“南京模式”，目前转型已见曙光，将以重估与证券化融资点燃新成长。

　　投资建议：买入-A投资评级，6个月目标价13元。我们预计公司2014年-2016年的收入增速分别为2.0%、7.0%、11%，净利润增速分别为50%、-9.3%、38.7%，成长性突出；调高至买入-A投资评级，6个月目标价为13元，相当于2014年48倍动态市盈率。

　　风险提示：物流地产转型低于预期，普洛斯合作进程缓慢

　　天保基建：上半年公司业绩平稳增长

　　2013年上半年，公司实现营业收入5.43亿元，同比增长4.42%；营业利润1.01亿元，同比增长16.01%；归属母公司所有者净利润8182.98万元，同比增长11.5%；基本每股收益0.1200元。

　　报告期内，公司实现营业利润、利润总额和归属母公司股东净利润分别为10，053.69万元、11，230.69万元和8，182.98万元，同比分别增长16.01%、16.51%和11.5%，报告期内公司营业利润有所增长主要是受国内房地产市场回暖，以及公司调整项目开发重点，加大销售力度所致。利润总额、净利润同比均有所增幅也主要受营业利润增长的影响。

　　期间费用控制能力有所下降。期内公司期间费用率6.04%，同比增加0.67个百分点。其中，公司销售费用为1，250.72万元，比上年同期增加692.84万元，增长124.19%，主要原因是报告期内销售服务费用、广告宣传费、售楼处折旧等增加。管理费用为2，127.58万元，比上年同期减少181.01万元，下降7.84%，主要原因是报告期内业务招待费、办公费等减少。财务费用为-96.03万元，比上年同期减少23.64万元，下降32.66%，主要原因是利息收入的增长高于利息支出的增长。

　　项目预售情况良好，业绩锁定性强。期内公司销售商品、提供劳务收到的现金流入为7.03亿元，同比增长145.95%，经营现金回流情况显着好于上年同期，项目预售情况良好。期末预收账款为5.07亿元，同比增长133.48%，预收账款为2012年结算收入的183.32%，2013年业绩锁定性较强。

　　公司目前土地储备主要集中于滨海新区和空港经济区核心区区域，土地储备质量较高。根据目前市场销售和开发进度，公司拥有土地储备建筑面积达百万平米，可保证未来3-5年开发，为持续发展提供必要的资源保障。报告期内，房地产市场延续去年的回暖走势，为此公司积极调整经营发展策略，根据不同的目标市场人群，对项目进行精准定位，其中新建的23万平米B01项目中以90平米以下小户型为主，用以满足市场刚性需求。

　　接盘爱国者项目。今年2月，公司全资子公司天津天保房产拟接手天津爱国者产业园建设发展有限公司拥有的位于空港经济区华旗资讯生产研发基地项目，项目在基本完成建筑主体施工后工程处于停滞状态，收购价格为1.15亿元。我们认为，该项目地理位置具有优势，处于空港经济区核心位置，且周边配套完善，在完成在建项目转让后公司可尽快的进行后期建设和销售，有利于资金的回笼。截止报告期内，双方已签订收购协议，目前项目已开工建设，并开始着手招商销售等前期工作。

　　盈利预测与投资评级：我们预计公司2013-2014年的每股收益分别为0.28元、0.29元，按2013年8月2日收盘价格测算，对应动态市盈率分别为16倍、15倍，维持“增持”的投资评级。

　　风险提示：房地产行业调控时间长于预期的风险；公司房地产项目销售和结算进度低于预期的风险。

　　天津松江：持续加码投资，抢占区域良机

　　事件回顾

　　2015年5月14日，公司公告称第八届董事会第三十四次会议审议通过了2015年度非公开发行股票预案，公司拟以不低于8.38元/股的价格非公开发行不超过3.22亿股，募集资金总额不超过27亿元，用于增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司，投资天津市东疆港休闲街项目、天津市南开区东南角地块项目，并偿还银行贷款及其他有息债务。

　　事件点评

　　加码优质项目投资，抢占自贸区政策红利。

　　本次非公开发行募集金额中的16亿元将投向公司位于东疆港保税区一岛配套服务区内的商业项目和南开区和平路的综合体项目。其中东疆港休闲街项目规划建筑面积6.5万平米，主要业态为商业和餐饮，计划总投资8.6亿元，预计实现销售收入11亿元，税后利润1.1亿元。南开区综合体项目规划建筑面积5.9万平米，主要业态包括商业和办公，计划总投资15.8亿元，预计实现销售收入19.8亿元，税后利润1.6亿元。两个项目的预期销售收入总额达30亿元，高于公司去年营业收入的总额的25.5亿元，对公司未来几年销售目标的完成具有较强的支撑作用。

　　两个计划投资项目分别位于天津市的传统核心区以及发展潜力较大的自贸区。核心区优质项目的稀缺性为项目的投资收益和资产升值提供保障，而天津自贸区的良好发展机遇以及京津冀一体化的加速推进为项目的开发前景激活了想象空间。公司可以通过加速项目布局把握政策机遇，树立品牌优势，享受区域价值提升所带来的红利。

　　借力政策东风，加速布局融资租赁业务

　　根据中国租赁联盟近期发布的《2014年融资租赁业发展报告》，2014年全国融资租赁合同余额约3.2万亿元，同比增长52.4%，其中金融租赁合同同比增长51.2%，外商租赁合同同比增长63.6%。我国融资租赁行业正式步入快速发展的轨道，预计2020年市场规模达到12万亿元。

　　作为我国北方的唯一自贸区以及京津冀协同发展的对外开放平台，天津自贸区拥有完整的贸易、金融、商业等现代服务业配套以及雄厚的产业基础和区位优势，为融资租赁的发展创造了极其便利的条件。2014年9月以来，《关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》和《关于加快我市融资租赁业发展的实施意见》先后出台，全方位促进行业发展。而良好的政策形势和发展前景也将进一步推动公司融资租赁业务板块实力的提升，加强对产业链上游的影响力，降低其他业务融资成本，创造新的利润增长点。预计本次增资完成后，控股公司恒泰汇金未来三年的平均净利润将达到5071.25万元。

　　改善资本结构， 降低财务风险

　　截止到2015年一季末，公司资产负债率为82.91%，高于行业平均水平的74.77%，流动资金与一年内到期债务的比值为0.84，偿债压力处于行业较高水平。公司的资金链压力主要源于销售业绩的持续下滑，数据显示公司销售商品、提供劳务收到的现金从2010年的33.9亿元逐年下滑至去年的8.7亿元，经营现金净流量连续5年为负值，预收款项连续3年大幅下降，2015年一季末预收款项期末值仅为2.9亿元。此次非公开发行能够在一定程度上改善资本结构，降低资金风险，为公司项目扩张提供财务空间，但是长期来看，加速项目周转，提升管理水平和赢利质量才能从根本上缓解公司的经营压力。

　　业绩弹性空间较大，未来不确定性较高

　　一季度销售商品现金流入达7.4亿元，同比大幅增长265%，接近14年全年8.7亿元的水平，显露触底回升的态势，考虑到二三季度市场总体复苏形势基本确立，公司短期很可能实现业绩反转。但是此次非公开发行数额较大，占当前总股本的比重高于三分之一，按发行数量上限稀释后控股股东滨海控股的持股比例将从47.63%降至35.43%，大股东未表明参与认购，在一定程度上反映了大股东的信心不足。此外考虑到发行价格处于历史较高水平，限售期为12个月，按发行数量上限计算每股收益的收缩幅度约为25%，未来短期对股价的稀释作用较为显著，建议投资者谨慎持有。

　　风险提示。

　　行业复苏不及预期；天津市商业地产总体供应量较大，空置率较高，公司商业项目去化面临一定压力；过往3年销售数据逐年下滑，资金链压力显著，可售资源不足，未来业绩存在一定不确定性。

　　海泰发展：项目储备丰富，财务稳健

　　2012年一季度，公司实现营业收入2.4亿元，同比增长11.21%；营业利润1740.91万元，同比下降35.14%；归属母公司所有者净利润1295.4万元，同比下降37.99%；基本每股收益0.02。

　　公司基本面概述：公司目前业务主要包括工业房地产开发与运营、科技产业投资和孵化服务等。大股东天津海泰控股集团是天津市滨海高新区国有资产运营管理者，集团主要依托天津高新区的自身优势，负责对园区土地进行统一的开发建设和招商引资；对高新技术的研发和产业化风投和全程孵化服务。作为集团旗下唯一上市公司，海泰发展能得到集团支持，是滨海高新区的主要开发建设者，在获取土地资源方面具有优势，海泰发展也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而取得新的拓展。

　　财务状况分析：本期，公司的综合毛利率为15.11%，较去年同期减少10.88%；期间费用率为5.79%，同比下降0.57%。

　　本期末公司拥有货币资金6.45亿元元，同比减少31.87%；短期借款和一年到期非流动负债合计3.30亿元，资产负债率为41.13%，剔除预收款项后的资产负债率为38.90%；预收款项占营业收入5.36%，公司财务结构稳健，没有偿债压力。

　　项目储备丰富，未来业绩有保障。2011年，公司在原有土地储备基础上，通过参加土地使用权和产权竞买等方式，购买了滨海新区一宗地、天津百竹科技产业发展有限公司100%股权及天津滨海齐泰投资有限公司100%股权，新增位于滨海新区土地储备面积20多万平方米，为公司工业地产的发展提供了充分保障。公司在建项目有“BPO基地”、“海泰精工”、“海泰创意科技园”、“滨海高新区标准厂房示范园”、“蓝海科技园”等100多万平方米重点工程项目。

　　我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.15元、0.16元，按2012年4月24日收盘价格5.46元测算，对应动态市盈率分别为37倍、35倍。维持“增持”的投资评级。

　　风险提示：警惕房地产调控期间销售不达预期风险。