新大正：物业管理业市场规模逐年递增 未来成长空间广阔

    领先的综合性物业专业公司。公司主要经营学校物业、办公物业、航空物业、公共物业、商住物业五大业务，综合实力位于中国物业服务百强企业第18 名。上市后（按发行1791.07 万股），王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇为实际控制人，其中董事长王宣合计直接和间接持有33.01%股份。

    物业管理业市场规模逐年递增，未来成长空间广阔。近年来全国物业管理行业市场规模及行业集中度逐年递增，据中国指数研究院《2018-2019 中国物业服务百强企业研究报告》显示，2015-2018 年全国百强物业管理面积均值由2361.5 万平米增至3718.1 万平米，实现逐年高速递增，而国家政府相继颁布了一系列重要法律法规和产业政策，鼓励物业管理市场化、多元化、智能化。

    公司归母净利润震荡攀升，负债水平缓降，短期偿债能力有所回升。2018 年和2019 年上半年，公司分别实现营业收入8.86 亿元和4.90 亿元，同比分别增加15.41%和15.48%。2018 年，公司实现归母净利润8808 万元，同比增加24.65%。2019 年上半年，公司实现归母净利润4751 万元。公司扣除预收款后的资产负债率为40.8%，呈震荡下行趋势。

    募资用于企业建设和业务拓展，打造基础物业管理及创新一体化的服务提供商。公司本次募集资金主要用于企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车场及投资建设和偿还银行贷款。该项目的顺利实施，将有利于提高公司的整体综合实力，促进公司未来业务的快速发展。

    合理价值区间为32.13 元-36.72 元，“优于大市”评级。按照本次公司发行后的总股本7164 万股计算，2019-2021 年公司EPS 预计分别为1.53 元、1.84元、2.23 元，此次公司IPO 发行价为26.76 元，对应2019 年动态PE 约17.53倍。参考同类可比公司并考虑公司属于新股，给予公司2019 年21-24 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为32.13 元-36.72 元，首次覆盖给予“优于大市”投资评级。

    风险提示。人工成本上升风险；区域过度集中风险；增值业务拓展不及预期风险。（海通证券）