券商解读上海楼市调控12条

　　德邦证券表示，上海市细则基本是在中央政策的框架之中，其中差别化信贷政策，停止第三套房贷，限定居民家庭购房套数。细则中也提到了对市场供应方的限制条件，例如加快动迁房的上市时间，提高开发商预售条件，但是细则主要还是对消费者的限制，对于开发企业土地限制、拖延开竣工时间等违规行为的限制并没有提及。

　　细则中还细化了土地增值税预征率，以去年平均成交价格为基准，预征率为2%‐5%差别征收。根据当前的市场价格，该券商认为，这一条款暗含了政府对房价30%降幅的底线。

　　房产税试点仍然是悬而未决的政策，可能还会影响地产股价的波动。不过也可以看出，房产税渐行渐近，政策逐渐明朗。

　　该券商认为可以关注业绩确定，发展稳健的地产公司。

　　附录：《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》

　　为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：

　　一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

　　二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2 年内在本市累计缴纳1 年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。 各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。

　　三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米（含90 平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60 万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40 万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。 停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1 倍的，预征率为3.5%；超过1 倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。

　　七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5 年调整为满3 年。具体办法另行制定。

　　八、对2010 年7 月1 日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。