楼市调控政策更为精准:房产长效机制日渐临近

　　“一些地方楼市调控政策微调后更加精准，不能理解为整个楼市调控政策的松动。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟向上证报记者如是说。他认为，部分地方楼市调控政策的“微调”，恰恰是房地产长效机制日渐临近的预兆。

　　他预计，今年年中或稍晚，备受关注的房地产长效机制或将出台。一些二三线城市的“短期行政”调控政策更加精准，恰好与长效机制相衔接。

　　有紧有松 更为精准

　　近日，兰州、南京、合肥等地再度调整房地产调控政策，在一定程度上似有放松，实行“一城多策”的调控政策。而事实上，却是有紧有松，更为精准。

　　以兰州市为例，其日前宣布对房地产市场调控政策进行调整，一方面，取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，继续限购的区域不再需要提供社保证明和纳税证明；另一方面，对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售，个人购房自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

　　昨日，兰州市房产局、物价局、不动产登记局联合发布了关于对《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》有关内容的说明。该文强调，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

　　“此次兰州楼市调控政策的重点在于，松绑部分非核心区域的限购，而对主城区则继续加码。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　他进一步向记者表示，兰州市对限购的认定放松的同时，对炒房依然零容忍，推出了限售政策，恰恰是地方楼市调控政策更为精准的表现。

　　据分析，兰州的楼市库存消化周期维持在17个月左右的水平，略微偏高。当地楼市的热度主要集中在市区，一些远郊区以及郊县，实际上去库存周期还是比较长的。“对郊区市场政策适度放宽，主城区则继续加码符合‘一城一策’的调控思路初衷，是调控政策更为精准的体现。”

　　另外，南京针对高层次人才松绑限购；厦门表示今年实行楼市差别化调控，满足首套刚需，支持改善需求等，调控意图均为更精准。

　　“‘差别化’是此轮房地产调控的主线，今年住建部的年度工作会议对于房地产调控也早有明确。”陈晟说，如果对上述城市调控政策“微调”误读为松绑，绝对是“念歪经”。

　　住建部部长王蒙徽此前在年度工作会议上明确表示，今年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　房地产长效机制日渐临近

　　陈晟认为，部分地方楼市调控政策的“微调”，不能理解为全国楼市调控政策的松绑。相反，这恰恰是房地产长效机制日渐临近的预示。房地产长效机制呼之欲出之际，一线城市等楼市热点区域的调控政策不但不会有丝毫松动，甚至还会加码。

　　记者了解到，元旦假期间，北京市住建委组成3个专项检查组对全市10余个商品房在售楼盘进行了执法检查，对20余家房地产经纪机构开展了执法检查和门店巡查。

　　“北京用实际行动表明楼市调控不会放松，仍将保持高压态势。”一位房地产业内人士说。有报道称，厦门市住房限购政策到期仍在延期执行，也没有放松。

　　“在北京，虽然最近坊间传闻的首套房贷款利率再上浮的情况并未出现，但是首套房利率依然维持基准上浮5%的水平。”赚赚金融分析师吴昊向记者表示，从北京楼市调控来看，不仅没有一丝放松，相反还有调控加码的传闻。对此，多位链家地产中介向记者表达了类似看法。

　　陈晟认为，北京房地产市场是热点城市市场的一个缩影，热点城市的房地产调控不能也不会有丝毫放松。“房地产调控是一项长期而艰巨的任务，必须切实执行已有政策，并做好政策储备，做到与房地产长效机制无缝衔接。”

　　“2018年，短期调控与长效机制的衔接更为紧密，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。” 中国指数研究院常务副院长黄瑜向记者表示，房地产短期调控不会放松，同时长效机制建设加快，2018年房地产调控效果将进一步显现。

　　延伸阅读

　　千亿军团扩容，

　　谁是下一匹房企“黑马”？

　　记者 朱楠 编辑 孙放

　　随着2017年的落幕，房企全年销售业绩定格，行业座次也已排定。从2017年全年表现看，房企销售依然延续高歌猛进，再创历史新高，千亿房企军团已扩容至17家，前三强房企更是齐齐突破5000亿元销售额大关。

　　据记者了解，除目前已达千亿的17家房企外，还有近50家房企正在奔向千亿的路上，纷纷提出“千亿目标”。且就各家房企土地储备、战略规划及拿地势头看，千亿军团及准千亿“后备军”中，不乏2018年销售将迎来爆发期、上升势头强劲的黑马房企，这些企业或将是今年值得关注的行业看点。

　　房企前四强地位稳固

　　截至1月5日晚间，已有22家上市房企公布2017全年销售业绩。碧桂园、万科、恒大攀上5000亿元“高峰”，融创则以3652.6亿元合约销售额跨入3000亿元门槛，紧随其后。由于部分房企尚未公布全年销售数据，根据克而瑞测算，保利、绿地销售金额也突破3000亿元，分列第五、第六位；中海超过2000亿元，位列第七。截至2017年末，千亿房企数量达17家，规模房企业绩再上新台阶，绝大部分房企超额完成全年业绩目标。

　　目前，前四强房企地位稳固，从土地储备、2018年供货量等各方面来看，前四强与其他房企已拉开一定差距。如不出意外，今年的四强依然将是碧桂园、万科、恒大和融创，但具体排名恐将引发激烈厮杀。“越是处于榜单前列的房企，拿地力度越来越大。”有分析人士向记者表示，未来百强内的销售集中度将继续提升。“当第一梯队的规模门槛达到5000亿元时，后面的企业就很难追赶了。”该人士说，规模小的时候，差距最多在百亿的量级上；当规模做大时，差距就变成了千亿量级，跻身第一梯队的难度越来越大。

　　前四强中，每家房企的土地储备都可称充裕，但2017年拿地劲头也丝毫没有松懈。较值得关注的是融创中国，2017年不仅销售突破3000亿元，成为跻身前四的房企新贵，同时通过大举收购并购新增了大量可快速变现的货值。据记者了解，当前融创总土地储备已达到2亿平方米，位居行业前三。其中包括现有项目1.01亿平方米、万达文旅项目4970万平方米以及一二级联动项目约5000万平方米，位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。

　　值得一提的是融创的强销能力，新开盘项目去化率基本能达到70%左右。不过，由于融创布局一线核心城市比重较大，销售业绩受政策影响明显。以上海、北京为例，2017年受限价、预售证管控等政策影响，多个重点项目未能上市销售，预计这些滞留项目将在2018年进入销售爆发期。

　　千亿“后备军”闪现黑马

　　克而瑞数据显示，千亿级别的房企中，2017年销售金额增长50%以上的包括：龙湖地产、新城控股、招商蛇口、旭辉集团和泰禾集团，其中泰禾集团增幅最大，达到152%；龙湖、新城、旭辉也增长显著，分别为82%、84%和59%。

　　此外，虽然离千亿军团尚有一步之遥，阳光城的土地储备和管理层变动仍值得关注。克而瑞数据显示，2017年阳光城全年销售金额达915.3亿元，销售额几近翻番与充足的货源密不可分。2017年阳光城新增土地储备中，通过收购获得的土地占比达70%，包括104.69亿元收购物产中大资产包，总建面积约323.13万平方米。

　　2017年，阳光城开启“双斌时代”，来自碧桂园的吴建斌和朱荣斌前后加入阳光城，对公司各方面治理开启一系列改革。一直以来，大举并购使负债率急速攀升是阳光城备受关注的一大隐忧。三季报显示，2017年前三季度阳光城负债总额1694亿元，净负债率达到281%。“双斌”入职阳光城后，进行了包括调整土地结构、加快项目周转、多元化融资、构建完整产业链、实施“跟投制”、降低融资成本等一系列改革，并计划在一两年内将净负债率降至100%以内。有业内人士表示，“双斌”有可能开启阳光城的一个新时代，如果一系列改革能够收效，阳光城很可能进入快速发展阶段。

　　另一家值得关注的房企是中南置地，其母公司为上市房企中南建设。中南置地2017年已先后进入了成都、嘉兴、绍兴、建德、固安、徐州、西安、昆明、佛山等热点城市，进一步完善了全国布局。

　　明星职业经理人陈凯的加入，也为中南置地带来了新机制。陈凯曾任阳光城总裁，短短3年时间将阳光城从一家福建地方房企，迅速发展成布局全国的房企黑马。2012年至2015年，阳光城在陈凯的带领下，销售规模从20亿元一跃增长至200亿元。2017年，陈凯正式出任中南置地董事长，他提出要“像基金一样管企业”，无论是对陈凯还是对于中南，这都是一次新的尝试。

　　千亿军团中，保利的销售规模已达到3000亿量级，而保利地产与保利置业的整合或许给保利一个重回第一梯队的契机。保利地产董事长宋广菊在去年年底的临时股东大会上喊话，2018年保利要保住前五席位，未来两三年内，保利有信心重回房企前三。