楼市去杠杆全面升级：银行贷款偏好从按揭贷到抵押贷

　　“如果把整个社会看成一个资产负债表，那么负债端是杠杆，资产端就是房地产”，这是光大证券全球首席经济学家彭文生的一个被受关注的比喻。

　　如今，资产端的楼市限购屡次升级，调控重压下，银行信贷也开始同步收缩。当防范金融风险重要性上升，房地产“去杠杆”也随之深入。

　　一方面，由于利率低、贷款期限长，各大银行特别是股份制商业银行对住房按揭贷款“挑肥拣瘦”；另一方面，房企公司债发行遇阻，开发贷成为监管部门重点排查的对象，贷款额度同比增速明显下降。

　　经济观察报从各大商业银行处了解到，2016年下半年以来，监管部门已多次内部发文或召集银行开会，要求全面控制房地产融资业务增速，控制好相关贷款风险。在股份制银行，开发贷审批权限上交总行的情况很普遍。

　　最近的一次是5月8日，银监会发布《商业银行押品管理指引》，对房屋抵押贷款作出了更严格的限制，以防银行资金违规流入楼市。

　　原因在于，央行“缩表”的情况下，部分商业银行正在抛弃原本被称为“香饽饽”的住房“按揭贷”，转而投向利率更高的“抵押贷”。

　　从“按揭贷”到“抵押贷”

　　央行数据显示，今年以来，资金大量流向房地产的现象并未减弱：一季度末，房地产贷款新增1.7万亿元，在同期各项贷款增量中占比40.4%；其中个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。

　　然而，银行对房贷的态度正在悄然转变。首先是额度收紧、利率上调。

　　4月以来，各大城市纷纷调高首套房贷利率，目前一线城市多数银行首套房贷已上调至基准利率。虽然各家银行并未明确表态加大房贷审批难度，但在具体操作中，优惠利率已很难通过审批。

　　融360数据显示，在全国35个城市533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行仅42家，同时，有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，房贷优惠利率折扣调减。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，出于对去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑，今年新增房贷额度被压缩，央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下。

　　另一方面，银行贷款偏好开始由个人住房按揭贷款转向房屋抵押贷款。

　　就在4月，央行增加了对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行的抵押贷款补充额度共计839亿元，4月末抵押补充贷款余额为2.3万亿元。

　　据中国银行深圳分行的一位个贷经理透露，在商业银行中，目前的情况是按揭贷款额度在收紧，抵押贷款的业务量却在上升，部分按揭业务经理正在转做抵押贷款业务。

　　原因是，虽然个人住房按揭贷款在所有贷款类别中坏账率最低，但期限长、利率低。在银行“去杠杆”、融资成本全面走高的情况下，按揭业务、特别是首套房的按揭贷款已经不赚钱了。相比之下，房屋抵押贷款属于消费贷，利率一般上浮10%-30%。

　　“按揭贷”转为“抵押贷”，在中小银行和区域性商业银行中较为普遍。但经济观察报获悉，5月以来，国有控股商业银行中信银行也全面升级了“房抵贷”业务，最高可贷金额达到3000万元，期限最长30年。

　　中信银行副行长兼财务总监方合英在4月的一次银行业例行新闻发布会上表示，今年中信银行将大力发展“房抵贷”产品以及以个人住房抵押为风控核心的个人经营贷款。

　　方合英认为，房地产抵押物和信用数据是风控的核心，而“房抵贷”产品的违约率和损失率均很低。

　　5月8日，银监会发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。银监会审慎规制局副局长王胜邦表示，目前银行押品中，包括商业地产、个人房屋在内的房地产类押品占比最高，达到了约50%。银监会提出，对于房地产按揭贷款，应从房价波动情况和利率变化情况两方面来进行压力测试。

　　上述中国银行个贷经理向经济观察报表示，银监会加强对抵押贷款的监管，主要是防止资金违规进入房地产领域，抵押贷款虽在消费贷的名目下进行，但在实际操作中，多数还是变相转化为购房资金进入了楼市。

　　房企贷款、发债双双遇阻

　　经济观察报留意到，在央行的房贷数据中，个人住房贷款余额上升，银行对房地产企业的开发贷额度却明显下降。一季度末，房地产开发贷款余额为1.41万亿元，同比下降了21.5%，降幅比2016年末扩大了16.6个百分点。

　　一位民生银行对公业务人士表示；“目前银行对于开发贷的投放很谨慎，审批权限也卡得很死，现在民生银行地方分行没有开发贷权限，审批权限都在总行的房地产事业部。”

　　多位银行人士也指出，目前在股份制银行，开发贷审批权限上交总行的很普遍。交通银行上海分行的一位负责人则告诉经济观察报，今年一季度该分行的房地产贷款额度基本用在政府保障房项目上。

　　在银行贷款的总盘子里，开发贷占比正在持续降低。根据建设银行2016年年报，建设银行2016年房地产业贷款余额2991.98亿元，较上年减少1149.98亿元，房地产业贷款金额占比也从2015年的4.29%降至2.91%。

　　一般而言，在房企融资的资金池中，开发贷占比高达30-35%。开发贷的全面收缩，意味着开发企业已经在降杠杆，“例如，今年以来，房企已经不能通过捆绑基金、加杠杆的方式去拿地了”，世联行董事长陈劲松对经济观察报表示。

　　评级机构穆迪认为，今年开发商的流动性将持续趋紧，房企的资金来源渠道明显变窄了。

　　根据万科4月26日公告，“鉴于近期市场的变化”，万科原定于当日发行的15亿元人民币（2.18亿美元）中期票据被取消。中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿，同比减少83.8%。

　　在融资总量减少的同时，房企获取资金的成本也在上行。数据显示，去年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右，目前这一数字上浮到了4.2%-5.5%之间。

　　尽管如此，新一轮信贷收紧并未对房企造成“重创”。克而瑞研究中心研究员房玲认为，得益于去年楼市良好的销售态势和公司债的充分“蓄水”，短期内多数房企基本不存在债务风险。

　　主要房企2016年财报显示，目前房企经营性现金收入与持有现金均位于历史高位。如万科2016年经营性现金净流入约396亿元，截至2016年底手握现金约870亿元；而恒大去年期末现金余额达到了3043.3亿元，为上市以来最高水平。

　　世茂集团创新金融部负责人沈峻毅认为，这一轮金融“去杠杆”对一线房企实际影响不是很大，至少目前对世茂影响不大。5月10日，世茂刚刚公告称获得了80亿元中期票据注册额度，2年内有效，可分期发行。

　　据经济观察报了解，目前交易所对于房企发债的最新窗口指导意见是“有条件放开”。最新的要求是，不满足现有发债申报要求的房地产企业，若其他某一非房地产业务板块收入占营业收入比例超30%的，也可以申报发债，但募资用途只能用于非房地产业务，并进行专户监管。