地价高烧开发商任性拿地 楼市下半年或进入调整期

　　一些城市的土地市场不断升温！据不完全统计，截至5月底，今年全国刷新地价纪录的卖地成交已达120宗，“高总价、高单价、高溢价”的土地出让，已成上半年楼市的最显著写照。其中，仅5月一个月，全国就出现69宗单价或总价“地王”。在楼市去库存的大背景下，为什么开发商仍争相出手。

　　【数据】 一二线城市地价飚升

　　6月2日下午，备受关注的深圳龙华上塘商住地加冕新一代“地王”，经过现场直接报价投标，最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下，地面价高达56781元/平方米。

　　而此前一天，有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块，最终被隶属财政部的信达地产刷新纪录夺得，这也是该公司一年内造的第七个“地王”。

　　事实上，2016年才刚过一半，却已经被一些媒体冠以“地王年”的称号。

　　数据显示，今年1-5月一线城市、二线城市诞生39个“总价地王”、81个“楼板价地王”。其中，一线城市出现10个“总价地王”（总价40亿元以上）和12个“楼板价地王”（2.5万元/平方米以上）。二线城市（省会城市及计划单列市）当中，出现29个“总价地王”（总价30亿元以上）和69个“楼板价地王”（1.5万元/平方米以上）。

　　【探因】开发商买地是怕“断粮”

　　值得注意的是，今年以来部分城市地价纪录被刷新，超过半数由地方国企、央企制造。

　　有业内人士认为，地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

　　“开发商并非不知道高地价的风险，但是不拿地就有 断粮 的风险，是自绝生路，经营模式的雷同逼得开发商硬着头皮也要拍地。”一位资深业内行家坦言。

　　不可忽视的另一个原因是，为了去库存，各地严控土地供应量。苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政，导致土地流拍。再加上购房信贷日渐宽松、企业融资环境改善等，一些城市的房子卖得很快，开发商着急“补库存”、拍地也“不差钱”，诞生“地王”也就不奇怪了。

　　【影响】高地价拉高区域房价

　　“房产企业不计成本疯狂 刷地 ，用如此高成本买下来的地块，怎么算都很难赚到钱！”不少业内人士直呼不可思议：某些企业利用融资便利，使用手中充足的低成本货币大幅抬高土地价格，最后会否又是老百姓为高物价买单？

　　“最终房企能否顺利回款还是要靠购房者买单，争相高价拿地的房企能否被下一轮 解围 ，依然是个未知数。” 中原地产首席分析师张大伟表示，市场全面高端化后，未来市场会怎样很难判断。

　　合富地产研究院院长龙斌认为，房价必须是地价的1.5倍左右才可能保证不赔。按照平均开发周期，2016年多数地王项目会在2017年下半年到2018年上半年入市，一个城市多个“地王”项目集中入市必然会拉高区域房价，多少会影响市场销售速度，增加市场风险。同时，房地产市场届时供求关系如何，还是有不确定性，因此在土地竞拍中谨慎对待为佳。

　　【预期】楼市下半年或进入调整期

　　“地王频出会不会带来政策的转向，从支持转为抑制？”对此，合富地产研究院认为，国家整体收紧房贷或收紧鼓励住房消费政策的可能性不高，毕竟不同城市的土地市场分化明显，地方政府在给高热土地市场降温的同时，并不希望土地市场完全冷却。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之后，再加上调控政策收紧等因素，一线城市以及热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是可能的。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么房企就有可能会因此陷入被动的局面。如果未来房价上涨幅度不超过50%，许多“地王”将遭遇入市难的困境，风险很大。

　　一线城市总价地王10个

　　上海6个

　　北京2个

　　深圳2个

　　一线城市楼板价地王12个

　　上海8个

　　北京3个

　　深圳1个

　　二线城市总价地王 29个

　　楼板 价地王 69个