僵局未破春天尚远 从上海房展会看楼市

    被誉为楼市风向标的“上海之春”房展会15日拉开帷幕。龙头企业集体缺席、会展规模缩水、打折楼盘偏少，购房者信心再次受挫。这一切都在说明，虽然3月初的楼市有过一小波活跃行情，但市场的僵局远未打破。

    温家宝总理14日在十一届全国人大五次会议记者会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。业内人士认为，观望氛围加剧的背后，是房价调整动力的增强。

    “不降不买”:购房者坚信调控会见效

    今年为期4天的“上海之春”房展会与往届不同的是，招商、保利、万科、金地、绿地等龙头房地产企业集体缺席，展会面积也缩小三分之一以上，观众明显不如往届多。一家未参展的本地房地产企业高层称，现在购房者对价格非常敏感，参展不降价基本上没有效果，降价不参展同样可以吸引购房者。

    对比龙湖、绿地、中海、保利、万科等企业在沪楼盘此前大幅降价10%-20%，此次参展楼盘的降幅只能算是“毛毛雨”。据记者粗略统计，上海本地参展楼盘只有远郊的几个给出最高95折的优惠，还有一些代理机构明确表示可以优惠几万元到10万元不等。一些观众明确表示还会继续观望一段时间。

    “不降价就不买，我们相信政府的调控政策会见效。”前来选购婚房的陆明强和女友对本次房展上开发商“不给力”的表现有些失望，“市区少有的几个楼盘价格高得离谱，远郊的楼盘总价倒是可以接受，但对在市区的上班族来说很不方便。”

    一个楼盘打出首付一成的广告吸引了他们，但在仔细询问后才知道远在青浦区朱家角，而一成首付也只是个噱头，开发商垫付款必须在2-3个月内付清。

    现场参展楼盘“浦发御园”的代理商认为，现在市场需求只是被抑制住，一旦释放购买力将大得惊人，好的楼盘仍然是有房不愁卖，降价反而会引起老业主的不满，所以开发商很忌讳降价。

    “回暖尚早”:市场僵局远未打破

    在部分楼盘降价的拉动下，一些城市商品住宅成交量近期明显增加，但专家认为，就此判断楼市回暖为时尚早。

    21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，3月前11天上海新建商品住宅成交25.6万平方米，较2月份同期回升158.6%。但上周(5日-11日)成交1319套、14.9万平方米，环比分别回落28.8%、25.9%，在环比连涨5周后出现了冲高回落的迹象。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，高性价比项目是支撑楼市整体成交的“强心剂”，在降价的刺激下前期楼市成交量有所增长，但仍然很难就此判断楼市已经回暖。

    在“上海之春”房展会上，一些楼盘的销售人员也明确表示，现在卖楼仍然比较难，市场观望气氛较浓，楼市没有回暖。“降价不超过10%很难引起购房者的关注，主要是整体价格偏高，购房成本也相应较高”。

    新浪乐居近日对上海降价的部分楼盘成交情况进行统计后发现，其中有超过两成楼盘在近2个月内成交量不足3套。中国房产信息集团研究总监薛建雄称，降价楼盘未取得很好的销售成绩，主要原因在于降价未到位，与周边同类楼盘相比还是偏贵。“价格是第一因素，基本上都要降价15%以上，才能卖得好。热销的话需要降价20%以上”。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，2月份10个典型城市新建商品住宅存销比为16.5，虽然环比库存略有减少，成交量有所回升，但由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的存销比依旧走高，尚不能定论市场已经回暖。截至2月底，上海、北京、广州、深圳新建商品住宅存销比分别为18.0、14.6、13.9和13.6。上海存货压力明显大于其他城市，并且存销比近7个月来一直不断攀升。统计局公布的2012年1-2月房地产市场运行数据显示，商品房销售面积0.70亿平方米，同比减少14%，销售额4145亿元，同比减少20.90%。这是全国商品房销售量近3年首次负增长。

    “调控不能放松”:以价换量成业内共识

    中国房地产业协会研究中心总监回建强认为，温家宝总理的讲话传递了明确的信号:调控政策不会退出，目前不会放松。而且现在房价还远远没有回到合理价位，调控政策仍然从紧。在此背景下，以价换量已经成为业内共识。

    同策咨询研究中心总监张宏伟称，今年政府工作报告将2012年GDP增速目标下调至7.5%，足以说明中央不会因为短期的经济增速而重启房地产的救市措施。此外，2012年居民消费价格涨幅控制目标在4%左右，也可明确看出房地产市场“去投资化”的楼市调控政策还会继续从严执行，“楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘”。

    近期保利集团在上海的一个楼盘大幅降价20%以后，另一龙头企业招商地产也在全国同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到15%。金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业纷纷跟进。业内人士认为，以价换量是当前调控政策下开发商自保的必然选择。

    杨红旭称，由于中央一再重申房地产调控政策不放松，根据市场走势，预计2012年全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌，若按近五年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012年全国房价收入比将降至6.87，接近2008年水平，将是2009年来首次回归合理区间。(完)