2012 年美国房市“严冬”仍将持续

    ——房市“严冬”传出微微暖意

    最新公布的一些房市数据释放的积极信号，让陷入泥潭中的美国房地产市场看到复苏的微弱曙光。美国全国住宅建筑商协会 11 月 16 日公布的报告显示，11 月美国住宅建筑商信心指数上升 3 点至 20，是 2010 年 5 月以来最高水平。这是继 10 月份该指数上升 3 点后连续第二个月上升，显示美国房地产建筑生产可能正在趋稳。

    另据美国商务部的数据，10月份美国新房销售量继9月份后继续回升，经季节调整按年率计算为 30.7万套，比9月份经修正后的数量增长1.3%，同比增8.9%。此外，10月份美国全国独栋住宅开工率较前一月增长5.1%。经济学家认为，独栋房屋市场终于启动，为房市复苏增加了一线希望。同时，10月份新颁发的房屋开工许可证经季节性调整按年率计算为65.3万套，比9月份增长10.9%，同比增17.7%。

    自房市泡沫破灭后，美国房价一跌再跌，许多地区房价下跌 50%甚至更多。由此，房屋的长期投资价值开始显现，吸引一些投资者入市。据设立于旧金山的房地产网络服务公司 Trulia.Com 房产跟踪的数据，在金融危机后被评为“美国最悲惨城市”的旅游城市阿拉斯加，近几个月吸引了不少加利福尼亚州居民，甚至夏威夷、纽约和芝加哥等地的投资者前来考察，寻找投资机会。

    ——暖意难抵“严冬”之寒

    尽管美国房市近期出现积极信号，但这些信号仍不足以构成美国房市稳步复苏的基础。房屋销售量增长微弱、新房总体开工率不足、房价再次掉头下跌、止赎活动再抬头等信号，依旧让美国房市复苏之路阴云密布。

    首先，美国近期房屋销售量虽有增长，但增幅缓慢，总量仍处于历史低点。10月份新房销售量较前一月增长1.3%，但30.7万套的交易量还不到一个健康市场所需的70万套销售量的一半。经济学家认为，美国房地产市场要健康发展，新房月销售量必须达到70万套。 与新房销售状况一样，自住二手房交易也很低迷。美国房地产经纪人协会说，经季节性调整后按年率计算，10月份二手房销售微升，共交易497万套，但这与经济学家定义的健康市场至少需要600万的销售量仍有较大差距，只勉强好于去年。去年美国二手房销售量是1997年以来最差的一年。

    其次，新房总体开工率不足。10月份独栋开工率虽有所增长，但因公寓房开工率下降，导致当月新房整体开工率较前一月下降0.3%，根据季节性调整按年率计算为62.8万套。

    此外，一些房产商因资金不足停止了新的项目建设，10 月份美国待售新房数量降到历史低谷，只有16.2 万套。尽管新房存量创新低，但新房销售面临大量低于房屋价值的廉价再售房的竞争，新房市场压力重重，导致房价继续下跌。

    今年3月，美国房价终于止跌，并在春季和夏季保持回升态势。但好景不长，房价随后再次回跌。10月份美国新房中间价为 21.23万美元，低于9月份修正后的21.33万美元，下跌0.4%。

    一些城市跌幅较大。凤凰城房价几乎跌到 2000 年水平，而亚特兰大和拉斯韦加斯则跌破 2000 年水平。标准普尔房价指数显示，三季度全国房价比二季度微升0.1%，但同比下降 3.9%，仅相当于2003 年三季度的水平。

    最后，止赎活动再次抬头。有线电视新闻网财经频道说，由于抵押贷款文件造假丑闻而推迟法拍的银行再次着手处理房贷问题，10 月份法拍数量上升。位于美国加利福尼亚州欧文的房地产跟踪公司 RealtyTrac报告说，10 月份美国有23.0678 万套房屋成为法拍屋，比9月份上升7%。加利福尼亚州是全美五大止赎活跃区之一，10月份止赎活动明显加速，签发的违约通知书数量比前一月猛增17%，达全年最高。

    ——明年美国房市寒意难减

    经济学家认为，鉴于目前美国失业率居高不下，经济增速缓慢，金融机构信贷标准仍紧，美国房市复苏仍需时日。 2011 年以来美国失业率一直保持在 9%以上，直到11月失业率意外降至8.6%，这其中重要原因之一是，有31.5万人因为长期失业心灰意冷，在11月份放弃寻找工作的努力，成为自愿失业人群，从而不再被计算为失业者，在统计上压低了失业率。因此经济学家普遍认为，美国经济还谈不上明显好转。

    房产研究机构Corelogic 首席经济师马克·弗雷明说:“美国处于负资产的按揭房屋数量仍很高，一旦出现失业或疾病等负面情况，美国人偿还按揭贷款的能力将变得更加脆弱。目前美国有将近7000亿的按揭债务积压已经对很多市场造成影响，阻碍房市和经济的全面复苏。”

    此外，尽管美国目前房贷按揭利率处于历史低点，30年按揭利率徘徊在4%左右，但由于金融机构信贷标准收紧，一些人想买房但没有贷款资格或支付不起银行提出的高额首付而无法进入房市。

    再者，止赎活动步伐有加速之势，这将造成更多廉价房屋流入市场再售，拖累房市，对新房销售和明年房价回升造成巨大压力。美国房地产跟踪网站显示，目前全国有将近140万套法拍屋待售，法拍屋的平均价格为17.8万多美元。各州法拍屋均价比住房正常均价低30%以上。资本经济公司房地产经济学家保罗·帝格尔预计，即使明年房价可能达到底部，大量流向市场的廉价法拍屋和空置房仍将阻碍房价强劲反弹。 穆迪经济的房产分析师西莉亚·陈说，未来几个月，房屋亏本销售的比例还将上升，这将给房价回升造成沉重负担。经济学家帕特里克·纽波特和米歇尔·瓦尔韦德在一份房产报告中称，如果经济二次衰退，新增的止赎房屋和微弱的房产需求可能使房价再降5%到10%，甚至更多。