楼市降价，谁是冤大头？(2)

    2.银行：楼市泡沫破灭 先死的还不是我们？

    受楼市变化影响最大的非银行莫属。据银监会数据，截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。而直接相关贷款只是其中一部分，银行还有大量抵押贷款，抵押品则以房产、土地为主。上市银行2011年中报显示，其抵押贷款占比大多超过40%（其中包含个人住房按揭贷款）。 从历次楼市波动来看，楼市大幅波动无外乎从三方面影响银行资产质量。一是购房者断供，银行按揭贷款逾期甚至成为不良贷款；二是楼市成交量持续萎缩，开发商资金链断裂；三是经营实业的企业涉足房地产，因楼市萧条而身陷其中。 2008年的楼市震荡令人印象深刻。从建行发行的个人住房抵押贷款资产证券化产品来看，建元2005-1个人住房抵押贷款资产证券化信托在2008年7月26日～8月26日期间，严重拖欠率一度达到0.34%。而通常情况下严重拖欠率应为0.1%左右，甚至更低。最新一期数据显示，2005-1在最新一个收款期的严重拖欠率为0.0 房价下跌诱发断供，据当时情形来看，主要有三方面因素：一是房屋评估值低于房贷金额，一些个人按揭客户选择停止月供，任由银行处置房产；二是炒房客因楼市量价齐跌，资金周转困难，支付月供的能力锐降；三是业主难以接受期房未入住的情况下，最新一期楼盘已大幅降价，因而以断供与开发商抗衡。

    银监会主席刘明康近日在接受采访时表示，新一轮房地产贷款压力测试显示，银行业可以承受房价下跌的极端情况，不存在被房地产商裹挟一说。但银监会关注的是整个银行业的金融风险，而商业银行更关注自己的业绩和利润，银监会所说的银行业能够承受房价下跌五成，并不代表各个商业银行愿意看到房价下跌五成。道理很简单，银行能够承受房价下跌五成，与银行愿意房价下跌五成是两个完全不同的概念。商业银行在房地产市场陷得很深，一旦价下跌五成，虽然不会让银行破产关门，但很可能会增加银行大量坏账，影响银行业绩和利润。银行与很多开发商已经形成了利益共同体，体现在两个方面：一是体现在房地产开发方面，从拿地到项目建设，自有资金少的开发商严重依赖银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。数据显示，个人通过按揭贷款买房的人，在全部购房总数中所占比例高达90%。既然开发与消费两个环节的资金都严重依赖银行贷款，就意味着风险高度集中在银行身上。正如任志强所说的，如果楼市泡沫破灭，要死肯定是银行先死。而房价下跌造成的银行资产损失，对商业银行，自行承担；对国有银行来说是国有资产损失，买单的还是老百姓。