真正意义的房地产大调整即将到来

    越来越多的迹象表明，这一次的房地产调整不会像2008年那样短暂。虽然从强度上看，目前还不及2008年时的最低谷期，但因为周期较长，这一次中国房地产市场将迎来真正意义的大调整。不仅包括表面上的价格调整，也包括房地产开发周期、资金周转周期、房企盈利空间、甚至地方政府收益模式等各领域的大调整

    行业洗牌不可避免。即便是走过2012年，房地产再迎繁荣局面，那也将是不同于前一个“黄金十年”的另一种繁荣。短期来看，赌性很强的房地产企业可能需要彻底改变两大预期：一是未来还可能持续高盈利，二是调控会短期内结束。

    房地产高盈利模式或将不再。这主要是基于目前融资成本越来越高，以及土地出让金支付周期越来越紧这两大因素。起码在2012年前，银行信贷仍将严格限制房地产开发项目。高利率的影子银行和民间借贷一定会拉高房企融资成本。据了解，目前房地产企业拿地时支付土地出让金的模式相当严格，一般来说是先支付50%，开工或一定期间内即支付50%。和此前支付10%即拿地，然后贷款支付剩余地价款相比，房企资金杠杆率大幅下降。这种情况下，开发商自有资金要求提高，也将直接影响企业盈利能力。

    另外，目前开发企业的销售回款周期正在拉长。据统计，从拿地到销售回款，业内平均周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。

    更关键的是，2012年预计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。

    从宏观面上看，随着10月29日国务院经济工作会议提出继续严格执行房地产调控政策，以及31日珠海出台限价、限购“双限”令，全面收紧的房地产调控政策在近期没有任何松动迹象。

    对于上述形势，一些房地产企业先知先觉，他们的降价抢收行动无疑为自己赢得了宝贵的回转空间。未来还会有更多企业参与到抢收行动中。这轮调整带来的降价幅度大致可能是：一线城市的平均房价降幅20%至30%，二线城市10%至20%。

    长期而言，业内预计房产税可能成为限购令的替代政策。即便如此，房产税在多大程度上能够抑制投资资金进入楼市，目前还尚不可知。更不用说房产税出台所需要的硬件平台——全国房产信息数据库的建立还尚待时间。

    不过，中国房地产业也不会由此直接进入下行期。城市化进程仍在继续，商品房市场仍是拉动内需的最重要领域之一。一个可能出现的特殊局面是，“十二五”期间3600万套保障房未来将大量入市交易，货币化补贴的保障体制将为房地产市场带来更多需求。那将是又一次房地产繁荣期的到来。