限购令即将“扩编” 楼市或将面临新“变数”

       2011博鳌房地产论坛8月17日在海南博鳌召开,与会专家和房地产业内人士认为,国家房地产调控政策短期内不会放松。同日,住建部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准,预示着“限购令”范围将扩大至部分二三线城市,调控政策进一步细化和深入,随着房地产开发企业库存和资金压力增大,市场在量跌、价跌上的转换或将出现新的“变数”。

　　——限购之手或将延伸至二三线城市

　　正当房地产业内精英齐聚博鳌,论剑楼市之时,住房与城乡建设部17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。

　　这5项建议标准分别是:6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。

　　住建部提出,符合上述条件较多的即2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改。住建部要求,各省(区、市)对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结,对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整,从严执行。

　　业内人士分析指出,限购依然是目前有效的楼市调控手段,二三线城市限购令若在8月底前出台,首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹,随后二三线城市也将会步一线城市“量价齐跌”的后尘。

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为,限购范围扩大至二三线城市本身并不是一个新政策,而是对原来调控政策的具体化和延续,目的是促进当地房地产市场平稳健康发展。一定时期一定程度上会导致当地销售量下降,抑制房价过快上涨。“但每个政策有利有弊,限购扩大至二三线城市可能给土地财政比较突出的地方政府经济发展带来压力,一些房企和资金向三四线城市和商业地产布局将加快。”

　　——二三线城市房价上涨倒逼限购“扩编”

　　限购政策实施以来,从房价涨幅走势上看,限购城市房价定基涨幅整体明显低于非限购重点城市房价定基涨幅。业内人士认为,楼市资金正在从限购城市转向未限购的二三线城市,并成为推动其房价过快上涨的主要动力,这种情况倒逼限购政策“扩编”。

　　据统计,目前全国已经出台限购令的城市共有43个,包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市、大连、宁波等5个计划单列市,以及无锡、苏州、三亚等8个热点城市。从上半年的数据看,限购对抑制房价上涨幅度有明显作用。以最先执行限购令的北京为例,目前房价已经沿着“稳中有降”的目标开始回归理性。各大城市的销售量大幅下滑,以海南为例,今年上半年,海南省商品房销售面积434.38万平方米,同比下降9.9%;销售额423.17亿元,同比下降5.3%。

　　与会嘉宾朱中一认为,目前房地产调控政策在取得成效的同时也面临一些问题:部分二、三线城市房价涨幅过大,商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一;有的城市调控力度有所放松,保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面也还存在着一些问题。一份针对50个未“限购”二、三线城市楼市的调查报告显示,这些城市受调控影响有限,上半年房价无一下跌,37个城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。

　　而且当大部分限购城市房价涨幅趋缓的同时,今年上半年,部分二三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。国家统计局统计数据显示,6月全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓,但多数城市房价仍在上涨,其中二三线城市涨幅更是超过一线城市,房价涨幅同比超过5%的29个城市,均为二三线中小城市。7月份,仍有25个的房价同比涨幅超过5%,秦皇岛、牡丹江、洛阳等城市的新建住宅销售价格同比超过7%。