加息间接给房地产市场加码 后市下行压力增大(2)

　　信贷收紧和销售低迷将导致房企资金链进一步收紧,房价降幅或将进一步扩大

　　下半年,在销售低迷和信贷收紧的背景下,资金链紧张将迫使更多开发商选择降价促销,以加速资金回笼。分城市来看,主要限购城市、尤其是一线城市房价下行压力加大;分区域来看,部分新盘供应量较大的近郊及远郊区域房价将进一步下降。不过,由于本次加息后并未改变负利率的格局,受到负利率的驱动,投资性购房需求仍将在一定程度上存在,这也将延缓房价全面下降周期的来临。

图3:房地产开发企业资金来源情况

数据来源:新华社多媒体数据库

　　从全国房地产开发资金来源看,房企从银行获得贷款难度逐渐加大。国家统计局公布的数据显示,2011年5月份国内贷款占比已经下降至14.4%,低于往年同期接近2个百分点,与去年12月份14.0%的全年最低点仅差0.4个百分点;开发商自筹资金占比则高达43%,高于往年同期;定金及预收款占比达到25.9%,略好于去年同期。

　　受调控政策影响,上半年楼市成交量总体较为清淡,北京房地产交易管理网数据显示:今年上半年,北京期房住宅签约套数为36908套,同比下滑15.2%,而现房住宅签约套数为6797套,同比下滑18.3%。住宅总签约套数为43705,同比下滑15.7%。

　　市场机构新浪乐居6日发布报告称,上海上半年商品住宅总成交量为384.69万平方米,同比2010年上半年上升8.9%。从1至6月的整体数据来看,成交量从2月谷底的17.16万平方米回升到5月的81.99万平方米。之后的6月份,上海商品住宅成交量却出现小幅下滑,跌至78.61万平方米,出现了回升乏力调头向下的趋势。

　　另一方面,随着新推楼盘上市量加大,京沪等一线城市房企库存压力明显,局部地区出现“供过于求”的态势,开发商为缓解销售压力也将加大促销力度。

　　据北京中原不完全统计显示,下半年上市的项目达到110个左右,提供的住宅将超过7万套,这些项目主要集中在近郊区。从数据看,房价下调也将首先从郊区开始蔓延。上海“网上房地产”数据显示,截止到2011年7月6日晚,上海一手房可售面积为784.06万平方米。若以6月份79万平方米的成交量计算,去化商品住宅库存需要近10个月,而正常库存水平在4-6个月。

　　天津卧龙广告传媒总经理苏步超表示,此次加息后各大开发商可能会加快推盘速度,并加大优惠促销力度。促销将成为未来一段时间内,房地产企业的主要营销手段。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,上调贷款利率将使得开发商的资金链更加紧张。随着房地产企业贷款难度不断加大,通过资本市场和信托渠道融资也被严格监管,此次提高贷款利率,将使得开发商资金链更加紧张,这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。

图4:加息并未改变“负利率”走势

数据来源:新华社多媒体数据库

　　值得注意的是,由于本次加息后,一年期存款利率上调为3.5%,低于CPI涨幅,并未改变负利率的现状。受负利率驱动以及投资渠道有限影响,房地产市场投资性需求仍然存在,这也将是支撑房价维持高位的重要因素之一。同时,对于刚性购房者来说,当房价优惠幅度抵消利率上升带来的成本增加时,需求量也将相应增加,并带动价格出现回升。在此之下,我们认为,下半年部分新增供应量较为集中的区域主要是郊区房价将进一步下降甚至降幅扩大。(完)