加息间接给房地产市场加码 后市下行压力增大

　　加息提高融资成本、延缓销售回款 房地产市场下行压力增大　　

　　中国人民银行6日晚间宣布,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。此次调整后,5年期以上的贷款基准利率达到7.05%。由于目前大多数银行已取消首套房贷利率优惠政策,实行基准利率甚至上浮一定比例,首套房实际贷款利率已达近十年来最高。

　　新华社经济分析师认为,今年以来CPI持续走高,通胀压力不断加大,市场普遍预计6月份CPI将再创新高,加息主要出于管理通胀预期的目的。就房地产市场而言,加息的影响主要体现在两方面:一是房贷利率上升致购房成本增加,加之限购、限价、限贷等政策综合作用,更多购房者将选择持币观望,减缓房企资金回笼速度;二是房企融资成本提高,信贷收紧环境下开发商资金压力进一步加大。预计短期内市场观望情绪将更加浓厚,楼市成交量将下滑,但由于加息后“负利率”现状仍未改变,投资性需求仍然较大,房价难以出现大降。

　　加息致购房成本进一步增加,短期楼市成交量将下滑,对市场心理预期的影响更大

　　今年以来CPI持续走高,通胀压力不断加大,房价也水涨船高。从房价走势来看,尽管受限购、限贷、限价等系列政策叠加效应影响,国内主要城市房价涨幅总体放缓,但仍维持高位运行。二季度以来,部分二三线城市二季度楼市呈“量价齐升”走势,市场看涨预期有所恢复。5月份,国家统计局公布的数据显示,70个大中城市中,依然有50个城市新建商品住宅价格指数保持环比上涨,环比涨幅超过0.5%的城市有6个。其中,京沪穗深一线城市新房价格同比和环比均保持正增长。

　　加息除了从抑制物价水平的角度将对房价起到一些抑制作用以外,对于购房者而言,加息将直接导致购房成本进一步增加。北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,虽然目前的基准利率并非最高,但是因为之前大部分贷款都最少可以享受八五折的优惠利率,这使得目前只能按基准利率执行的首套房贷利率成为近10年来最高的房贷利率。

图1:2002年2月以来首套房实际贷款利率变动

数据来源：新华社多媒体数据库
表：加息前后首套和二套房贷款额、贷款利率变化 

数据来源:新华社多媒体数据库、北京中原三级市场研究部

　　此次加息后,以20年期、100万元商业贷款为例,按照基准利率计算,此次加息后,月还贷额从7633.4元增至7783.03元,每月增加150元,总利息增加超过35000元。

　　还贷压力的加大将进一步抑制刚性需求入市购房,而促使其选择暂时租房居住。此外,此次加息还将会对投资性住房需求形成进一步的打压,在严格的限购措施下,目前支持购房者依然入市购房的主要原因是通货膨胀和缺乏更好的投资渠道。加息将使房地产投资成本上扬,从而进一步打压投资需求。

　　今年以来,中国人民银行已于2月8日和4月5日进行了两次加息,从这两次加息前后全国重点城市一手住宅成交数据来看,加息对房地产市场交易的影响都十分明显,一线城市短期交易量均出现大幅下滑。

图2:北京上海广州深圳加息前后一手住宅成交对比情况(单位:套)

数据来源:新华社多媒体数据库

　　将2月8日前15天(1月17日-31日,下同)与2月8日后15天的成交情况进行对比,我们发现在新建商品房市场上,北京成交量分别为5929套和2421套,上海成交量分别为7756套和3541套,广州成交量分别为3325套和2500套,深圳成交量分别为2160套和1344套。加息之后,四个城市的成交量降幅分别为59%、54%、25%和38%。4月5日前15天与后15天的情况相比,京沪广深的成交量也分别下降22%、24%、13%和5%。

　　加息正逐渐改变人们对房价走势的预期。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同所说,“算上本次加息,这一轮调控连续五次的加息将产生累计效应,对房地产的影响就像‘温水煮青蛙’,而且水越来越烫了”。我们认为,与当前的房地产市场调控政策叠加,此次加息短期内必然会对购房需求产生更明显的抑制作用,加重购房者的观望情绪,导致短期内楼市交易下行;另一方面将增大开发商的贷款难度,使得开发商资金链更加紧张,从而加大开发商降价促销快速回款的压力,房价或将由此更快进入下行通道。