房产开发商“非暴力不合作”或致新一轮调控

　　——调控至开发商打太极

　　据北京房地产交易管理网数据显示,前4个月,北京取得预售证的项目合计为50个,相比去年同期减少了55.8%,预售的住宅套数也仅为17232套,比去年大为降低。

　　北京中原地产指出,今年4-5月,预期上市的项目都接近或超过40个,而目前来看大部分项目都推迟了上市时间。5月份上半月取得预售证的住宅项目仅9个,可提供的住宅套数仅2859套,预计全月预售的住宅很可能不足

　　预期的一半。

　　统计数据显示,前4个月北京新开工的面积相比去年同期上涨了39.3%,而竣工面积则减少了43.2%。对此,北京中原地产市场总监张大伟分析认为,由此可见,楼市目前的供应短缺主要原因是大部分开发商延缓了开发节奏,人为减少了供应量。

　　这种局面与去年调控政策出台之后的5月、10月如出一辙。据一家房地产机构去年9月26日公布的统计报告显示,2010年10月份北京预期开盘的项目达到43个,但该月不少项目仍处在积累客户阶段,并未开盘。来自北京房地产交易管理网的数据显示,去年10月份北京拿到预售证的住宅项目只有15个,远低于此前多家机构预测的三四十个。

　　不仅仅是北京,广州、深圳等多个城市今年以来取得预售证的项目均维持在较低水平,如广州在去年5月上半月只有10个项目低量取证开盘,而今年5月上半月取证楼盘数量进一步走低,只有4个。

　　对于供应大减,张大伟认为,首先是受限购等政策影响,楼市需求大减,尤其是投资需求受到了抑制,其次定价难,所以开发商放慢了推盘节奏。“大部分老项目都面临难以定价的现象,维持之前的售价难以被市场接受,而降价的幅度又难以控制。”

　　“这是一种‘非暴力、不合作’的方式,这种方式将成为2011年中国楼市的异彩现象。”汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋表示。

　　——房价为何“越调越高”?

　　对于地产市场而言,一般遵从“量在价先”的走势,但新“国八条”出台3个多月来,多个大中城市楼市成交量大跌,房价却未出现明显下降,甚至是颇有些坚挺。

　　据国家统计局18日公布的数据显示,70个大中城市中4月份价格环比下降的城市有9个,持平的城市有5个,即4月份有56个城市住宅价格呈现上涨态势,比3月份有所增加。

　　北京联达四方房地产经纪有限公司董事长杨少锋表示,目前的供应少主要是拿证少,因为如果取得了预售证,就必须在规定时间内上市销售,但市场前景不明朗,拿证的项目自然较少。在项目不开盘或高价捂盘的情况下,最终要实现降价必将十分艰难。因为开盘量大减意味着市场新增供应不足,这将进一步加剧市场的供需失衡,从而使得房价有动力继续保持高位运行。

　　一位在北京、河北等多地代理销售的经纪公司总经理表示,大量项目搁置开盘计划,这与囤地的本质是一样的:一方面,捂盘减少了市场供应,中国房地产市场目前整体上仍是供不应求,这是高房价的根源之一,因此不少项目停止开盘将消减政策抑制高房价的效力,这也正是今年1月新“国八条”出台以来全国房价仍居高不下的一大重要原因;另一方面,每次随着市场形势的好转,这些捂盘项目再次上市时,其价格大都连续上涨,多年来正是在这种节奏中,房价越调越高。

　　杨少锋表示,捂盘或囤地都极大地影响了市场正常的运行轨迹,加剧了供不应求的局面。而据记者了解,多家房地产企业的土地储备高达数千万平方米,如截至2010年底,碧桂园的土地储备高达4830万平方米,其中满洲里碧桂园项目的完全竣工日期为2024年,即碧桂园已经将土地储备到了13年后。

　　许子枋指出,调控政策面临时间窗口,眼下市场各方都在观察政策的下

　　一步走向。如果任由这种“不合作”持续蔓延,市场会做出调控政策放松或变向的判断,外围资金会大量回扑楼市,进行行业的非理性修复,并形成新一轮房价泡沫。

　　——业界称不开盘可能遭遇新措施

　　从多次调控经验来看,观望时间越长,若并未出现降价趋势,随着商品房成交黄金周期的到来,大量项目顺势入市,购房者很可能因成交放大而出现抢购。

　　而当前投资性力量可谓弹药充足。4月发布的胡润财富报告显示,截至2010年底,31个省区市中,千万富豪人数已达96万人,相比去年增长9.7%。其中投资房地产者大约有20万个千万富豪,占20%。报告还显示,在个人未来投资方向上,超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。

　　“当前开发商与投资者集体‘隐身’,静观其变,已经把调控政策推到了风口浪尖。”许子枋表示,若持续保持这种模式,有可能迎来新一轮调控措施。

　　21世纪不动产首席分析师常智表示,当前应根据市场形势进行及时调控,并发挥政策的合力。

　　杨少锋表示,决策层应加大对捂盘、囤地,包括围而不建等现象的打击力度,保证市场形成有效供应,并且真正落到实处。

　　杨少锋进一步指出,其实当前开发商不开盘,说明开发商资金量尚还比较充足,不需要市场销售资金即可生存,“假如资金链快断了,开发商还怎么会捂盘?因此当下最关键是进一步打击开发商的资金链,开发商才会更多地开盘,才会降价”。他认为,从国内贷款、海外融资、资金监管等渠道入手,均能对房产企业的资金链产生作用。

　　链家地产首席分析师张月认为,由于调控的影响,新项目滞销也开始显现,签约率的降低直接影响开发商新项目的资金回笼,当前已经有部分开发商开始通过各种手段包括违规办卡等促进销售,这说明开发商的资金压力已经较大了。