从央行加息看国内房地产

　　3月24日，中国人民银行发行了470亿元3月期央票，至此，本周央行净回笼资金达1030亿元。加上3月25日存款准备金率上调将冻结资金3600亿元，市场流动性过剩局面有望缓解。

       专家学者称，眼下的情形和去年5月和6月类似，媒体开始大面积报道楼市成交量暴跌，调控成果似乎立竿见影一般。在一片量能急剧萎缩的氛围中，不排除动摇或者放松方才执行不到两个月新政的可能。而且，相关利益代言人已经开始试图混淆视听，游说调控政策转向的迹象开始显露。这与去年下半年调控胶着期如出一辙。日前，中国房地产业协会副会长顾云昌先生放言，现在只有80后毕业生和农民工这两种人对房价的抱怨最大，而实际上对住房问题抱怨大的肯定不到10%。如此荒诞不经的言论，虽然看起来不值的与之论辩，但是若这种想法成为主流，甚至影响到决策层，那么最终的危害就十分巨大。既然房价只影响这么一小群人，那房地产调控还有必要吗？ 

       80后这一代人，以及新生代农民工，正在成为房地产泡沫膨胀过程中的“炮灰”。笔者承认在地球上任何一个国家，理想和现实都是有差距的，但在中国的现在，这代人的理想和现实却特别的遥远，这是极为不正常的，年轻人为了房子只能拼命地保守的“向钱看齐”，房地产让这代人沦落为最没志气的一代。年轻人活得很没理想，牺牲的是年轻人的理想，来拉动的则是房地产这样虚幻的不可持续的需求，我们需要的更多的能够看得到希望的有激情又有理想的新生代年轻人。 

       中国房地产市场繁荣到今天，房价早已经不是是否存在泡沫，该涨还是该跌的问题了。纵使房价只影响那么一小群人，有房人都不抱怨高房价，但是这些与整体经济金融安全、产业结构调整和国强民富的伟大使命相比，简直完全不值得一提。 

       我们不妨再做一个大胆的假设，纵使有这么一天，按照前几年的房价泡沫堆积速度，连80后和农民工群体都成为有房群体，全民都能享受房地产增值所带来的财产性收入，每个人都能在房价的击鼓传花中笑逐颜开，但是这一切对于中国经济意味着什么？急速泡沫化的神州大地，社会氛围和文化发展又将经历一次怎样的糜烂和衰败？ 

       其实，最近几年只要我们稍稍在全国的各个城市穿梭，和一些企业家、小业主交流，就不难发现随着房地产的超级繁荣，已经让中国经济的所有领域深陷其中，上世纪二三十年代和90年代后期，不少人无比自豪的“实业雄心”早已经消失殆尽。现在的社会氛围，也被浮躁的投机氛围所淹盖，随处可见的房价飙涨，买套房仅仅几年就得数十万、数百万回报的“神话”，任谁的实业之心，理想之神，也会不禁荡漾。 

       无数的历史和现实证明，房地产泡沫是这个世界上最邪恶的泡沫，其对整体宏观经济难以产生实质性的推动和发展，更多是增加着虚幻的GDP规模，并不断绑架一个国家的金融系统和大部分产业。不像互联网泡沫，一定程度上推动了整体经济的高速发展，也使人类科技达到了一个前所未有的高度，更为难能可贵的是使全世界信息交流成为可能。它所带来的经济效益远远大于泡沫破灭所造成的损失。现今，房地产泡沫早已经膨胀到让包括知识分子、公务员和受过高等教育的精英阶层在内的中产阶层，都成为事实上“买不起房”的群体。 

       从这个角度来说，尽管房地产调控一直“空调”，以限购限贷为主的强力调控，有行政干预过度的嫌疑，甚至被斥之为反市场化，但是这一切总比无所作为要高尚一些。况且，中国房地产本身就不能称之为完整意义上的市场化。如果真到了什么都放任不管，那到时候中国的超级经济泡沫，只会让我们付出比日本当年还要惨痛的代价。 

       所以，本轮严厉的调控政策，请无论如何要一以贯之的至少执行个两三年，直至房价回归到本应合理的区间，“挤泡沫”是中国房地产必须要面对的议题。早做比晚做好。

       3月23号，发改委出台房地产税费新政，这不是为了支撑房价，而是中国房地产厘清税费的开端。 

       按照发改委的公告，从5月1号开始，降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环评收费和招标代理服务费等收费标准和行为。 

       这是房地产税费的边角料改革，对市场影响不会太大。据统计，此举可减轻企业和居民负担共计41亿元。亿房地产研究中心主任郑军华说，这些减免的费用，无论是交易环节，还是建筑施工环节，全国平均每平方米能节约4元多。以京渝两地为例，目前北京未明确收取住房抵押手续费，在实际过程中只收取85元的房本及抵押他项权证工本费。另据重庆房屋交易部门有关负责人介绍，重庆房屋交易手续费为80元/套，影响同样不大。 

       发改委厘清税费具有极强的象征意义，发改委无疑在告知市场，房地产市场将进入正本清源的时代。其出发点包括，禁止乱收费、降低行政收费、还利于中低收入阶层、加快财产流转。 

       以住房抵押手续费为例，原本就属于乱收费，早该取消。根据2002年国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》第二条：住房交易手续费包括住房转让手续费和住房租赁手续费。在办理住房交易手续过程中，除住房转让手续费和住房租赁手续费外，不得以任何名义收取其他费用。很明显，住房抵押手续费属于乱收费，约定俗成，成为惯例，屡次整顿取而难消，如今再次取消在情理之中，消费能够真正取消。 

       另一项收费不清的是环保评估费用，通常在开工前需要办理环保审批手续，也就是上面提到的环境影响评价行政许可，该项许可不收取费用，但建设单位委托编制环境影响评价是有费用的，往往建设单位混淆认为是审批的费用，导致收费混乱。 

       通知要求降低及规范的建设项目收费，如降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制，招标代理服务收费等，降低估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业等建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20%。上述收费有一些巧立名目寄生于审批权之上，施工图设计审查收费成了有关部门的三产企业吃白食的所在。全国无统一标准，由各地建设部门指定机构，如建设工程施工图审查中心、勘察设计审查咨询中心、勘察设计审查服务中心等进行审查，按照不同的标的物总价进行收费。 

       考虑到房地产市场已经进入民生主题，因此，此次对“依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁免收租赁手续费”、“限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准”，属于落实住房民生保障的重要举措。 

       令人不解的是，为何出台“因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费”？我国财富差距巨大，尚未实行遗产税，对住房转让免收手续费，似乎意在鼓励住房提前转让。 

       免收转让手续费可能存在两种意图：一是为既得利益阶层服务，在遗产税出台之前、住房转让免收手续费之后的真空时期，让手中拥有房产的人将房产在亲友之间重新配置；二是为未来出台遗产税做铺垫。 

       我国遗产税尚未出台，但出台的呼声从未断绝。2004年我国就制定了《中华人民共和国遗产税暂行条例(草案)》，迄今未能开征，连续数年全国两会，遗产税都是重要议题。今年全国政协会议通过的政治决议明确：要大力整顿和规范收入分配关系，尽快缩小收入分配差距。全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提出的缩小收入差距、减少代际不平等传递的重要手段，就是征收遗产税。遗产税与赠与税是所有福利国家出台的主流税种之一，我国未来出台遗产税是大概率事件。 

       在出台其他税种之间，厘清税费关系、转移利益分配链条、减少遗产税与赠与税的出台阻力，恐怕是发改委在房地产税费上投石问题的重要原因。 

       厘清税费，如同在房地产市场实行一条鞭法改革，税负不会少，但会更加清晰，房地产调控不会因此停顿、反而会因此走向深入。