梁心:中国房市泡沫哪个地方将率先破裂

       以前我不知道中国高房价泡沫到底将在何处率先破裂，难道会像日本一样，率先在商业地产崩溃，还是像美国一样，毁于次贷投机？还是像爱尔兰一样，死于巨额债务？

       在回家乡之后，才发现，原来中国房产泡沫，实质上不在大城市，而是在三四线城市，县级区域的房价炒到9000的也有，像我县贫困县，房价高达5000元。从绝对数字上来看，这个数字不大，但是，我们要明白，这是一个国家级贫困县的房价。县级房价如此，镇级商品房也是上涨如虎，使得乡镇级别的商务成本，大幅度增加，很多人在镇上都做不起生意，因为这里的房租高达3000元。

       实际上，这样的事情不仅仅是我们一个地方，前日聚会，卞总也说起他们镇农民都是开发商，尘土飞扬，各地都在吃土地饭，赚土地钱粮，大兴土木。

       实际上，就连县镇级别的开发，竞争也都很激烈。以前朱总认为，中小开发商在大城市呆不下去，可以到三四线城市发展，如今，不仅是中小开发商纷纷挤到三四线城市，连很大大开发商，也纷纷到三四线城市发展。究其原因，这些开发商，也搞不过更牛的央企当地王，比如万科，这两年已经布局了中小城市。

       去年12月，万科新增项目21个，从项目布局看，二三线城市建筑面积占52%。从拿地势头和布局都能看出，万科正在加快布局中西部地区。三四线城市也同样受到万科的重视，万科近几年的拿地名单里，三四线城市出现的频率不断提高。这样的趋势也带动了不少大型房企紧跟其步伐。尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市都在加速拿地。

       因此，三四线城市的房价也是飞涨，很多当地居民已经叫苦不迭。比如说，我县基本工资在800元左右，高中老师稍微好一点，各种收入在一起大约2000元左右，而有产权的房价已经涨到了4000元。像我县主要购买人群，就是公务员和教师，还有就是一批炒房客。有大型开发商进来，就会带来炒房客。但是，我觉得我县炒客可能最终憋死手中，原因在于，这里有很多小产权房，还有二级市场不发达，流动性相对较差。就像股票一样，新股买进来，在二级市场上很难抛出去，流动性很差，投资属性就比较差。但是，投资客们已经在炒房中获得了甜头，现在已经盲目投机了。

       省会城市合肥，自从国家宣布皖江开发计划之后，房价就翻了一倍。记得在此之前两个月，我去合肥一趟，某楼盘当时才4000元，如今已经8000元还不一定买得到了。这说明一个问题，当各地政府都在学当年沿海地区依靠土地资源发家致富的秘诀的时候，泡沫可能已经生出。即使如此，我还是支持这些地区搞城镇化，原因很简单，其他富裕地区就是依靠此路径发家致富起来，也要允许其他地区如此才算公平。很多人批判土地财政，但问题是，没有土地财政，很多地方就根本发展不起来，招商引资引不进来，建设搞不起来，交通设施搞不好，很多贫困县根本就发不起工资。既然当年富裕地区就是如此发达起来的，说明这样的路径，还是一个比较成功的路径，别跟我讲什么你这个地区多勤劳，你的地理位置有优越，这些年来，我终于想明白了，我们那里之所以落后，很大程度上我们的发展思路有问题，政策对我们的支持没有支持到关键上来，发展起来都是空话，救穷救不了发展。没有城镇化，没有土地指标倾斜，没有完善交通设施，总之，在任何地方，土地都是资金追逐的宝贝，都是项目追求的情侣，也是地方抵押的优良资产。再说，县镇城镇化也是时代的要求，问题在于，如何规避县镇房价泡沫化，我觉得主要在于正确运用金融杠杆和土地宝贝。

       在某种意义来说，中国土地资源并不是真正的缺乏，这个概念之所以制造出来，在某种意义来说，有计划经济和市场经济结合在一起的成分。不过，这样也带来了一系列的问题，比如说很多贪官倒在了土地上，这些年来，土地埋葬了多少贪官污吏已经不可胜数。还有，就是土地收益没有用到发展经济上和廉租房上，房价却飙上来了。土地财政要想持续，关键在于要形成商品房和保障房的良性循环，土地出让金大部分用于建造保障房，这样，政府就不用费尽心思地天天压房价，哪怕是你炒上天，与百姓何关？只有这样的良性机制，才不会使得房市泡沫破裂，引发经济动荡。但是，如今大兴土木的县镇房地产，大家都在关注商品房建设，关注如何投机和赚取差价，而不是有远见地像新加坡那样，一开始就设计后组屋这样的廉租房，所以，我认为，中国房市破裂点不像日本在于商业地产，很可能在于一窝蜂大兴土木的县镇区域，从而进一步蔓延到大城市，走一条农村包围城市的道路，因此，我们要高度警惕这里的风险。