专家分析我国保障性住房发展问题

         中央经济工作会议提出，要逐步形成保障性住房和商品房体系。北京市政府在两会上提出保障性住房要占到住房的60-70%，其中2010年保障性住房占到了50%以上，其它各地方也基本上如此。但老百姓似乎只看到了30%-50%的商品房，而占50-70%的保障性住房却不知道在何方。怪不得有人质疑“2010上海保障房供地陷双重门，是308公顷还是840公顷？”。

         目前我国保障性住房，大致包括廉租房、经济适用房、两限房和公共租赁房几个部分。其中廉租房基本上是为了满足特困家庭的住房需要，如生活在最低生活保障线附近的人群，但由于其标准较严，大部分低收入者不能享受廉租房，需要购买经济适用房或两限房。经济适用房的诞生应该是在1997、1998年住房改革之时，当时为了照顾低收入家庭购房需要，采取由政府划拨土地而建设的既经济又适用的住房，价格比市场商品房要便宜很多。从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般得到快速发展，无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。比如北京的回龙观、天通苑和西红门等都建有大规模的经济适用房，如今这些地方都变成了规模较大的居民社区。但经济适用房在发展过程中出现了很多问题，如：有些经济适用房出现了超大面积住宅，不符合“经济”要求；有些富人出现在经济适用房购买人群中，违背了“低收入人群”的宗旨；有的经济适用房长期空置等等，人们对经济适用房的质疑越来越多。加上廉租房和经济适用房越多，土地出让金收入就越少，而在部分地区，财政主要靠土地，因而经济适用房慢慢就冷却了下来，取而代之，市场上出现的大部分都是商品房。一场轰轰烈烈的经济适用房运动就这么偃旗息鼓。

         1998年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，即“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。但现在各地喊出的口号，基本变成以公租房为主的保障房体系，廉租房也基本上和公租房并轨了。原因在于：一是经济适用房的土地是划拨，无益于财政，而公租房土地可以是划拨、协议租赁或招拍挂，估计政府是鼓励后者；二是经济适用房产权归购房人所有，而公租房的产权是谁建设、谁拥有；三是经适房和公租房两者虽然都强调微利，但经适房是一次性实现微利，是真的微利，只要购房者不卖房，政府就无法获得住房增值后的收益。但公租房不同，公租房的租金是紧贴着市场租金而走的，是在市场租金的基础上打一个折扣，比如北京说要比市场租金低20-30%。因此，就目前市场租金情况而言，公租房租金比市场租金低20-30%可能是微利，但如果未来市场租金上涨，公租房就肯定不是微利了，而将来市场租金上涨是一定的。

         中央经济工作会议以后，各地纷纷启动公租房建设，有的甚至未卜先知，中央刚说要发展公租房，他就说他已经建成了多少多少公租房等等。那么现在公租房会不会有一天象经适房那样偃旗息鼓呢？我想，如果方案未经过充分设计、论证，就仓促上马、纷纷表功，这种情况存在的可能性就很大。经适房就因为存在很多质疑而偃旗息鼓，公租房会不会在将来某一天也有很多质疑呢？我想，以下几个问题是需要尽早解决的，否则将来的质疑声只怕会越来越大。

          一是公租房建设不能搞成运动。任何运动都不长久，运动过后不但一切归于沉寂，而且会有很多遗留问题。而解决中低收入人群住房问题是长久之计，因而需要有长远打算和准备。

         二是公租房的透明度。比如任志强就要求政府要“公布全市保障房的全部分配结果”，这是一种非常合理的要求。保障房都分配给谁了，公租房都租给谁了，是否存在富二代持有保障房、租住公租房情况？等等这些透明了，大家心里就有数了。

         三是公租房的租金。如果租住公租房人群的工资收入增长速度比不上公租房租金的上涨速度，那么依靠公租房解决住房矛盾的良好愿望就要化为泡影，因为到时这些人不但房子买不起，甚至连租房都租不起。所以公租房租金紧贴市场租金是不靠谱的，虽然前期可以参照市场租金，并结合租房者收入来定价，但后期应该紧贴工资增长而增长。另外，如果商品房价上涨速度过快，导致租住公租房人群形成这样的预期：若现在不买房，将来就永远买不起房的话，那么公租房建设丝毫减轻不了市场商品房的压力。

         四是公租房建设会加剧市场商品房涨价预期或成为新的涨价动因。由于政府财力有限，保障性住房不可能都由政府出资兴建，以后大部分可能需要由社会来兴建，比如北京市规定，如无条件单独建设公租房，也可以采取配建方式，根据商品房用地规模的不同，配建比例在5%至20%，保证公租房独立成栋；而已被实践证明能够有效控制地价的“限地价、竞租赁房面积”方式今年会大规模推广，这种方式可以从原商品房面积中“抠”出一部分面积，“贴补”给公租房。俗话说，羊毛出在羊身上，给公租房贴补的承担者最终并不是商品房的建设者，而是商品房的购买者，贴补的部分必然要加到商品房身上，自然要推动商品房价格上涨。

         温总理说要逐步形成保障性住房体系，应该是涵盖了各种形式的保障性住房，而非单一品种的保障性住房。地方政府如果真的要实现总理提出的“住有所居”的目标，就必须真正以特困阶层、低收入阶层、中收入阶层的住房需求为考虑问题的出发点，认真调研这些不同阶层人群的数量及分布，从而科学确定相应的保障性住房种类和数量，而不是以政府利益为出发点。只有这样，才能真正解决“住有所居”问题。