7月房价环比下降城市增多 “政策底”隐现

       根据国家统计局18日公布的房价数据,7月份70个大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)及二手住宅价格价格环比下降和持平的城市分别增加了5个和3个,下降城市数量继续增加。专家认为,下半年限购、限贷、限价等政策难以放松,但在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下,政策面将进入密切观察期,重在落实已有政策,“政策底”隐约可见。

　　——“以价换量”成开发商必然选择

　　与上月相比,70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市是14个,持平城市是17个,环比价格下降和持平的城市增加了5个,价格上涨城市中环比涨幅均未超过1%,涨幅比6月缩小的城市有15个,而与去年同月相比,70个大中城市中价格下降的城市只有1个,涨幅回落的城市有26个。另外,二手住宅价格与上月相比下降的城市是22个,持平的城市有12个,价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过1%,而涨幅在0.5%以内的城市有35个。与去年同月相比价格下降的城市有4个。

　　而几天前国家统计局公布的数据还显示,7月份全国商品房销售面积环比下降33.7%。专家认为,房地产调控依然从紧,随着限购政策向二三线城市扩大,购房者的观望情绪仍会有所增加。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示,6-7月不仅购房者在观望,开发商也在观望,但现在国家调控政策的延续性已经很明确,而且有从紧趋势,开发商应该会丢掉幻想,在“金九银十”楼市传统旺季里,“以价换量”是必然选择,更多的开发商将加大促销力度推盘。

　　上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称,由于一些开发商对2011年的宏观调控政策过于乐观,导致年初制定的销售目标遥不可及,甚至一些开发商觉得全年能完成一半任务就已经很好了。为了完成业绩考核,开发商在三四季度必然会想办法增加销量,降价会更明显。

　　上海火宏投资发展有限公司营销总监刘春也称,住宅项目的黄金时代已经过去,一些地产公司纷纷转型进军商业地产项目也说明楼市热点开始切换。

　　通过换算商品房成交面积和成交金额,可知成交均价。1-7月,全国商品房成交均价同比上涨11.0%,较去年7.5%的全年涨幅明显上升,较1-6月上升1.1个百分点;其中,住宅成交均价同比上涨10.3%,较1-6月上升1.2个百分点,住宅成交均价继续回升;办公楼成交均价同比上涨15.9%,商业营业用房成交均价同比上涨15.5%,可见,尽管非住宅成交价格涨幅有所收窄,但是涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅,反映出在住宅价格受到抑制的同时,商办类物业的价格呈快速上涨之势。

　　——开发企业资金面持续紧缩

　　1-7月,全国房地产开发企业本年资金来源47852亿元,同比增长23.1%,增幅比1-6月提高1.5个百分点,较去年同期大幅下降16.3个百分点。专家认为,资金增幅有企稳迹象,不过在抑制通胀的背景下,三季度融资环境仍然偏紧,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金,否则这一指标将处于盘整区域,甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下,预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　从月度情况来看,7月份房地产开发企业资金来源为6861亿元,环比6月份大幅下降20.7%,主要与当月商品房成交量明显下滑有关系。从开发企业资金来源的构成分析,1-7月份,国内贷款8018亿元,增长6.4%;利用外资500亿元,增长65.8%,可见随着人民币升值,外资进入房地产业的热情很高;自筹资金19293亿元,增长34.0%;其他资金20040亿元,增长20.4%。在其他资金中,定金及预收款12080亿元,增长29.1%;个人按揭贷款4896亿元,下降5.1%。由此可见,外资正在快速进入房地产开发业,而来自个人房贷的资金,在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下,连续五个月出现了负增长。