华侨城涉水商业地产避险

欢乐海岸将娱乐项目置于购物中心和开放式街区内部。

昨日，深圳华侨城欢乐海岸创想之旅塈全国媒体中秋联谊会在深圳威尼斯皇冠假日酒店举行。会上华侨城提出了要在深圳湾15公里海滨长廊的起点，打造一艘全新的“商业+旅游+地产”、“三位一体”的“航母”———欢乐海岸。

据介绍，欢乐海岸占地125万平方米，由购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、湿地公园五大区域构成各具特色的主题发展模式。在深圳湾的规划中，该项目将与周边的主题公园、滨海长廊和红树林保护区一起，勾画出一个新的城市生态旅游区与商业集群。

有业内人士指出，在国家调控房地产的政策下，一些房地产商已经开始谋求新的发展战略。欢乐海岸无疑是华侨城一种新商业模式的尝试，它有望改变房地产商以往通过房地产销售实现盈利的惯例，通过商业项目获得持续、稳定的经营性回报。

华侨城避险，涉水商业地产

据介绍，欢乐海岸包括两个重要部分，一是在城市中心建设的面积达68 .5万平方米的华侨城湿地公园；二是位于项目中心、总面积约达19 .3万平方米大ShoppingM all欢乐海岸购物中心。据了解，目前已有众多国际知名消费品牌进驻“欢乐海岸”，中影集团也这里打造深圳规模最大的IM A X电影城。据了解，这是华侨城首次尝试将优势的文化、旅游、娱乐等基因融入到现代商业。

其实，过去商业地产往往是从属于住宅或商务区域，以专业市场为主，而把旅游跟商业结合在业内并不多见。有分析师认为，尽管欢乐海岸住宅项目的配套只有3.9万平方米，仅占项目的2%左右，但当地的商业环境可令华侨城得到相当高的盈利，“欢乐海岸所在区域是深圳未来重点发展的商业居住中心区域，本身周边的商业价值就比欢乐谷、华侨城等地高出许多。”

据上市公司的公开财报显示，华侨城旅游业上半年实现业务收入6 3 .7亿元，同比增长84 .6%，地产业务达到22 .47亿元，增幅超过102%.

不过，如今新政压境、房地产调控措施连番出击，作为高端住宅项目的专注打造者，尽管华侨城一直对外宣称新政对集团影响不大，但事实上为规避调控的风险，华侨城已经着手在完善商业模式。有业内人士指出，现在华侨城的发展思路已经从原有的“旅游+地产”变为“旅游+商业”，把大量商业项目作为长期持有的项目，追求长远的经营性回报。

华侨城高层曾在年初的股东大会上强调“未来华侨城对产业的基本想法是：既要有赚钱的业务，也要有稳定吃饭的产业，还要有一部分拿来尝试投入新产业。对地产的打算是挣的钱一部分继续投入地产，另一部分投入公共领域，做一些公共产品服务的事情，希望投资者不要把我们作为一个单纯的房地产公司来看。”

转型商业地产并非与旅游隔离

华侨城欢乐海岸项目这种新创的“旅游+商业”模式，并非简单把原来的“旅游+地产”模式割离。南都记者从华侨城方面了解到，欢乐海岸由购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、湿地公园五大区域构成各具特色的主题发展模式，并与周边原有的商圈，形成了“商业+旅游+地产”、“三位一体”的有机结合。

中信证券早前一份报告指出，华侨城旅游及地产两大板块业务已经形影不离，普通房产开发挑选地段和配套，旅游地产开发自建配套，吸引人流，自创地段价值。不过，以旅游为主导的模式，也有一定的局限性。华侨城总裁刘平春坦承，“旅游是长期收益，可在40年内分段销售，而地产则是一次性销售，因此形成地产大于旅游的收入比。”

华侨城目前最大的矛盾就是投入与产出之间的短期割裂问题，项目越多，拓展得越快，但旅游开发时间长，收益平稳但缓慢。旅游基础之上发展商业，增加现金的流动性，显然是华侨城的一个策略。

刘平春表示“在短期内同样的投资，希望看到同样的收益率，不太现实。从整个业务来看，地产是一个高速运营、高风险、高投入的行业。要构筑一个长期、稳定、持续发展的公司，除了有高盈利、高增长率的业务，还要营造一个长期稳定的现金流的产业。”