北京自住房或成为破解高房价契机(2)

    自住房对北京高房价有一定抑制作用

    近年来，北京市政府加大了对自住保障房的支持力度，2013年北京住宅用地供应量978公顷，其中自住型商品房和保障性住房占比7成；而在2014年土地供应中，北京拟安排的商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房，自住型商品房的供应量还会持续加大。此外，随着市场的发展，自住房供应产品类别和入市速度都将会所改变，低容积率、舒适性的供应量会有所增加，入市速度也会放缓。吴超国认为：“自住房政策推出的原因主要是是2013年北京房价大涨，加之经适房效用欠佳，为缓解夹心阶层买房压力，自住型商品房应运而生。”

    匡端美表示，北京自住房的入市对于北京房地产业的影响还是很大的，在抑制房价方面有一定的作用。第一，增加了房源供给。从2013年11月29日第一个自住房项目开始申购以来，截至目前，自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，合计供应面约为160万平方米。“1.8万套自住房的总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交量。大量入市的自住房将在一定程度上拉低北京房地产市场的成交均价。”吴超国强调。第二，延缓了一部分刚需市场。项目入市速度加快，市场观望情绪愈发浓厚，北京市自住房采取摇号规则购买，改变了部分人群的刚需性购房。第三，一定程度上抑制了高昂的北京房价。供给增加，自住房价格比周边商品住房低30%左右，部分刚需购房延缓等因素都将对北京的高房价起到抑制作用。

    另外，自住房对二手房和租房市场也造成了很大的压力。匡端美表示，受制于北京新房市场高房价的影响和自身经济实力，一部分人群转向了二手房和租房市场，但是随着自住房的低价格成本因素，将会吸引很大部分的二手房和租房需求人群，或者延缓购房、租房需求。预计2014年上半年，北京二手房成交量约为4.4万套，比2013年同期的9.5万套要减少一半多，降幅会较大。匡端美强调：“总体来看，北京自住房的大量入市对于新房市场影响更大！”

    “自住房重点解决的是夹心层的住房问题，基本满足的都是刚性需求，有望在一定程度上稳定北京房价、促进房地产市场平稳健康发展，因此预计以后北京对于自住房的支持力度还会继续扩大。”匡端美说。

    北京可放开自住房交易：可借鉴上海经验

    在今年的北京市十四届人大二次会议上，政府工作报告对于“自住商品房”的表述明确为“共有产权性质”。北京市住建委相关负责人曾解释说，自住房和共有产权二者的含义是一致的。政府工作报告提出共有产权性质的自住型商品住房，是对自住房产权性质的进一步明确。

    既然是商品房，那就有买卖，也有利益纠葛。自住型商品房是类保障型商品房，与廉租房不同，可以视为升级版的经济适用房。自住型商品房本质上还是商品房，由开发商限房价竞地价完成建设，购买者拥有部分产权，享有绝大多数的产权收益。但自住型商品房的价格会随着商品房均价的涨跌而浮动，而不是由政府统一定价。值得关注的是，自住型商品房拥有部分产权收益，相当于政府以低于市场的价格再发一遍产权收益红利。政策规定，购买自住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

    30％是个明确的界限：销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30％左右的水平确定。自住型商品房也会涨价，但维持在同地段商品房均价70％的水平。购房者仍需具有一定的经济能力，只不过比普通商品房低30％，但必须向政府让度一定的权限，即5年持有期内不得转让，以及交易时补缴30％的差价。

    “住房的更新时期较长，但是更新需求或者受高房价诱惑出售套利的需求始终存在，所以未来自住房应是可以买卖的，只不过交易成本会较高。”吴超国说。自住型商品房的资金等压力较租房、经济适用房等要小得多，政府主要是让度一小部分土地收益，开发商承担了一部分压力，购房者本身承担了一大部分压力，资金来自于几个方面，而不是由政府独出。

    社会上有一种观点认为，自住房属于本地人“福利”，在5年期满后卖出会牟利且扰乱房地产市场。但上海自住房交易的经验让北京可以放心开放交易权。

    2011年3月，上海市明确共有产权保障房规则，2012年3月1日，上海市实行共有产权保障房即经济适用房的准入新规。从上海实行的情况来看，在测量本市真正的无房群体和住房保障方面起到了很好的作用。由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，保障了更多真正的房屋需求群体。