2016年房地产关键词

    去库存

    2016年初，地方和全国两会定调2016房地产市场为“去库存”之年。针对去库存难题，中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政:不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

    点评:“去库存”政策贯穿全年。房贷新政表明了中央政府化解房地产库存，支持居民购房，改善居住条件的态度。之后超过150个城市出台去库存新政，各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场，空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖，部分一二线楼市走向过热。

    高价地频现

    自2016年3月份以来，全国土地市场明显上涨，高价地数量直线上升。这些高价地主要集中在一二线城市中，二季度地方国土部门上报异常交易地块数量环比、同比均明显增加，单价创新高的异常交易地块数量达到2014年以来单季度最高。

    点评:2016年是有史以来高价地最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现，持续刺激房地产市场。热点一二线城市土地市场高温难降，面粉贵于面包的案例明显增多。业内分析原因主要有:一二线城市新房销售火爆，房企补库存的需求强烈；房企投资方向趋同，重点聚焦热点一二线城市，加剧了热点城市土拍竞争激烈程度；央企、国企在热点一二线城市不惜高价拿地，谋求企业做大做强；货币宽松，流动性充裕，金融机构大力支持房企高杠杆拿地。

    “四小龙”房价跳涨

    国家统计局公布的4月份70个大中城市新建住宅价格指数，首次出现房价上涨前几名被二线城市包揽的情况，其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4%，分别为5.8%、5.3%和4.4%。苏州房价上涨幅度和南京等城市相当。2016年南京、苏州、厦门和合肥四城房价由于涨幅凶猛，被业内称为楼市“四小龙”。

    点评:业内认为，“四小龙”现象惹关注，本质上是房地产板块轮动效应的显现。在因城施策的方针指导下，“四小龙”的政策也较早收紧，在国庆调控潮之前，苏州、南京、合肥、厦门等城市已经开始调控。经历2016年房价暴涨之后，预计2017年“四小龙”的降温幅度也会比其他二线城市明显。

    万科股权之争

    “万宝之争”最早开始于2015年，并在2016年持续进入白热化。截至2016年11月底，宝能系通过前海人寿及其他资管计划，前后五次举牌万科，通过自有资金买入、融资融券、收益互换、质押股权、资管计划等手段，共投入440多亿元，持有万科25%的股权，超过华润，成为第一大股东。在宝能系不断举牌增持的过程中，引起了万科与王石的质疑和反对，引发强烈的社会关注与争论。

    点评:万宝之争，是我国房地产业与金融业发展过程中的一个标志性事件，既暴露出不同群体之间的利益纷争，又督促着企业股权结构与行业制度进一步完善。有业内人士也指出，包括宝能、华润、恒大、安邦、管理层在内的利益各方，就万科股权的博弈仍将继续，毕竟终止重组并不能改变目前的股权结构，这种局面持续会让管理层如坐针毡。

    “排队离婚”购房潮

    2016年8月份，上海限购“新政”在市场传开，包括“名下无房亦无贷款记录的购房者首付最低三成，利率无优惠”“名下无房但有过按揭贷款历史的，首付最低五成，利率最低1.1倍”“离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前家庭情况处理”等重磅信息。由此，多地“离婚买房潮”兴起。

    点评:在一二线城市的买房热潮推动下，用假离婚来规避限购限贷成为我国楼市的一大奇观。“中国式假离婚”可能使越来越多的人人财两空。部分城市实施“认房又认贷”政策，堵住了通过假离婚获得购房资格的政策漏洞。

    930楼市新政

    9月30日，北京、天津发布楼市调控新政，其后在短短的国庆期间，全国20余座楼市热点城市纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后，首次出现地方政府集中出台调控政策。

    点评:显而易见，这是在有关部门统一部署下的一次集体行动。2016年全国市场区域分化更加显著，在多数三四线城市急需去库存的同时，20多个城市楼市火爆、房价大涨。热点城市暴涨的房价和过热的市场情绪，既不利于房地产业健康发展，又不利于经济稳健增长。因此，在中央“分类调控、因城施策”的方针指导下，20余城在国庆期间集中出台新政。地方调控政策陆续出台后，四季度这些热点城市已经开始降温，成交量下滑，房价涨幅缩小或微跌，调控效果正在显现中。

    严查“首付贷”

    10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

    点评:房价压力下，首付对许多购房者来说也是一笔高昂的开支，部分房地产机构“首付贷”产品由此诞生，为购房者提供首付资金，许多不具备买房能力的消费者也在“首付贷”的“诱惑”下购房，使得楼市风险大大增加。另外，大量资金由此流入房地产行业，在一定程度上促涨了房价。在一轮调控风潮下，在雷厉风行的严格审查下，“首付贷”终于消失在大众视野，房价快速上涨趋势也得以缓和。