35大中城市住房估值普遍过高 深圳厦门风险最突出

　　中国社会科学院财经战略研究院等机构今天（30日）公布的最新研究结果认为，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

　　研究结果认为，目前整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州（限于35个大中城市）。

　　30日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告（2016-2017）》。

　　中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇表示，下一步的楼市调控，必须走出一条不同于以往的路子，坚持供给侧结构性改革，在关键领域实现改革突破。

　　地方政府存在消极调控现象

　　数据显示，2015-2016年，中国住房市场逐步进入上升的周期，全国商品住房销量快速增长，2016年1-4月同比增长率达38.8%，是2015年初以来的峰值，四月份同比增长27.14%，比2015年全年高出了20.27个百分点。总体房价同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全国商品住宅平均销售价格同比增长率为18.25%，9月份为12.66%。房地产开发投资同比增速则在扭转俯冲式下滑后，于2016年年初后有了明显回升，对经济增长的影响有所增强。

　　报告称，与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热。

　　分析显示，本轮楼市变化中，热点城市房价上涨过速过猛；部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛；总量上库存连续减少。截至2016年9月末，全国商品住房现房待售面积4.14亿平方米，比2015年末减少0.39亿平方米；住房期房待售面积大约为33.24亿平方米，比2015年末减少1.12亿平方米，总库存比2015年底减少了1.51亿平方米，去库存取得了一定成效。但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。

　　报告指出，在固有的制度漏洞之下，楼市局部过热及其一系列问题的产生，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门，其于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。

　　分析认为，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件；驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源；市场主体合作博弈是楼巿局部过热的整体原因；巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头；“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因；地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。

　　深圳厦门上海风险最突出

　　报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。橫向来看，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

　　整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州（限于35个大中城市）。

　　纵向来看，当前住房市场风险整体高于2010年。估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期，值得各界高度警惕。

　　“但全国总体风险仍然处在可控的范围。”报告认为有四个方面的原因：主要指标没有超越风险控制线；本轮过热是局部不是全局性的；本轮高涨与繁荣不是长期拐点；有诸多工具可以使用和备用。

　　检视日本的房地产泡沫形成和破灭的过程，对中国具有重要的借鉴意义。报告研究发现，日本房地产泡沫逐步形成、不断膨胀以及最终破灭源自宏观环境、金融信贷、央地财政、土地因素的多重叠加，与当前中国房地产的处境具有一定的相似性。房地产泡沫崩塌对日本经济社会产生了深刻而广泛的破坏性影响，但是，某种意义上在倒逼结构调整、促进科技创新等方面发挥了积极的作用。

　　分析认为，日本的教训对中国的启示在于：发展阶段不同使得中国在处理泡沫时更加从容，但留给中国解决房地产问题的时间并不多；消化泡沫是经济发展中的必选项，采取吸收泡沫和刺破泡沫的办法各有利弊；中国需要采取果断措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要实施制度改革，由政府推动重建机制。

　　将迎来一个短期调整期

　　报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测，未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。

　　分析认为，在空间上，市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨。

　　销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。但特别需要警惕调整没有到位过热仍在继续、调整过速过猛、调整出现逆转等未来的市场不确定性发展。

　　报告建议，为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆。紧持“虚实结合，主动周控”、“长短结合，标本兼治”、“边调边看，逐步完善”“分城施策，协同作战”等调控施策原则。

　　中国社会科学院财经战略研究院院长助理、倪鹏飞研究员认为，应密切监测调控效果，做好后续补调的准备。完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。与此同时，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。

　　“推进中国经济去房地产化，促进房地产稳定健康发展，释放新需求去库存并对冲市场调整，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。”倪鹏飞说。

　　报告呼吁，未来需要在四个方面着手构建长效机制：调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展；加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整；在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化及波动的根基；健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机制。