一线城市房价环比涨幅扩大 未来大跌可能小

       国家统计局18日发布的数据显示,4月份全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格上涨的有56个城市,即八成城市环比上涨。值得关注的是,一线城市新建商品住宅价格比3月份上涨了0.45%,增幅比3月份提高了0.32个百分点,与市场实际感受相悖。专家认为,在楼市持续降温、4月成交量明显萎缩的背景下,这一数据没能真实反映一线楼市价格变动。这种价格涨幅扩大的态势,说明调控效果不佳,若5-6月环比涨幅仍然持续扩大,则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。

　　一线城市新建住宅价格涨幅最大

　　与3月份相比,4月份环比价格下降的城市个数减少了3个,价格上涨的城市增加了6个,环比涨幅比3月份缩小的城市有26个。这一趋势逆转了自1月以来环比上涨城市增多的态势。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,今年以来,70个大中城市住宅环比价格下降的城市持续明显变化,可能说明两点情况:一是1-4月份多数城市房价处于波动和僵持期,暂时还未形成单一方向性趋势(上涨或下跌);二是新近调整过的房价统计方式可能还不够完善,不能很好地反映市场变化。

　　4月份,北京、上海、广州和深圳等一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.45%;三线城市涨幅最小,为0.26%;二线城市涨幅为0.35%。专家认为,一线城市环比房价涨幅的再次扩大,如果不是房价统计方式出现偏差,则意味着调控效果正在弱化。若5-6月环比涨幅仍然持续扩大,则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。

　　中原地产则认为,一线城市由于经历了几轮调控的洗礼,开发商相对比较理性,通过降价来促进销售已经成为一种常态,最近两个月北京、广州、深圳的知名开发商都出现了实质性降价的案例。对于二线的发达城市来说,由于之前几年房地产市场都处于高速增长期,尚未经历过调控的显著影响。然而,随着这些城市房价的快速上涨,投资型、改善型需求的比例逐年提高,受房地产政策调控的影响也将增加,同时这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平,因此预计未来二线发达城市将继一线城市之后,降价促销的现象也将逐渐增加。

　　大户型房价持续上涨

　　尽管中小户型新建商品住宅的价格保持下降态势,但4月份新建商品住宅的价格上涨幅度仍然出现了扩大的现象。由此可见,新建商品住宅的价格受大面积户型的影响较大,4月份新建商品住宅价格上涨主要是受大户型价格上涨的影响。

　　从1-4月环比价格变化看,90平方米以下的小户型价格涨幅持续回落,而144平方米以上的大户型价格持续上涨,介于中间的90-144平方米的户型的价格则出现了明显波动。中小户型价格环比增幅持续下滑,说明这类主要面对刚性需求的产品,正在出现明显的促销行为,一定幅度的促销能够吸引需求释放。一般来说,知名房企的楼盘如果出现10%-20%的优惠,基本上都会形成热销、甚至脱销。而主要面对改善需求和投资需求的大户型产品,则较少出现降价促销行为,这与不同产品的销售策略有关,因为在当前限购、限贷的政策环境下,大户型住宅即便促销,也不易形成热销局面,况且高档产品明显打折会损害项目形象。

　　未来房价大跌的可能性很小

　　目前在70个大中城市中,已经有41%的城市二手住宅价格止涨,其中23%的城市价格下跌。“链家地产”认为,二手房市场价格即将进入下行通道。调控后,北京二手房成交量已经连续4个月处于低点,且无反弹迹象,预计5月成交量仅在8500-9000套左右。目前北京二手住宅成交均价为24700元/平方米,降幅较今年3月下降近1.5%左右。“链家地产”预计今年的调控将对二手房市场的深度影响将持续2011年年底,乃至明年春节前,成交量都难见好转,或将促进价格下挫进一步加快。

　　在市场成交整体低迷、政策从紧预期不断强化的形势之下,业内预测,未来一段时间内,市场成交低迷状况难以有较大幅度改善,价格下调迹象将趋于明显。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,市场在观望搏弈下,房价依旧十分坚挺,主要原因在于几点:宽裕的流动性推高整体市场,知名房企资金面并不紧张因而缺乏降价动力;刚性需求及财富保值增值需求支撑市场,房地产依然是稳健的投资渠道。

　　今年2月起,随着限购政策在重点城市全面铺开,购买力强大的投资改善类需求受到极大抑制,观望气氛重现,短期内自住需求成为市场主力,高端住宅成交低迷。同时,开发商也受到更严格的税收、融资限制。不少机构判断认为,在此情况下,商品住宅成交价格在3至6个月内出现调整难以避免,但潜在购买力依然存在,使得未来房价出现大跌的可能性很小。