房地产：销售速度的持续下降及推盘量的稳定增长

   2014年1月板块指数下跌3.3%,行业小幅跑赢大盘1.4个百分点,上下半月分化明显。1-22日板块跑输大盘2.0个百分点,22日之后因央行逆回购重启带来资金面紧张预期提前缓解,板块出现5.3%明显反弹,跑赢大盘3.8个百分点。14年1月至今申万房地产指数下跌3.3%,房地产板块跑输大盘1.4个百分点,但上下半月分化明显。上半月,由于淡季来临销售逐渐下行,加上对节前资金紧张的担忧,1月1-21日,板块下跌8.1%,跑输大盘2.0个百分点。1月22日之后,随着央行重启逆回购带来的资金面紧张预期提前缓解,地产板块反弹行情节前抢跑,1月22日至今,地产板块已累计上涨5.3%,跑赢大盘3.8个百分点。

    1月因春节因素销售清淡,环比下降14.8%,同比下降21.2%,连续三个月环比下降。龙头及重点公司1月签约销售额预计563亿元,环比增加10%,实际认购额亦较12月有所回落。1)1月申万跟踪48大城市一手房合计成交213214套,环比下降14.8%,同比下降21.2%,受过节因素影响销售回落明显。一线、二线、三线城市分别合计成交27280套、132246套,53688套,环比分别下降29.3%、下降9.1%、下降18.8%。2)1月申万跟踪18大城市二手房合计成交51972套,环比下降13.3%,同比下降33.3%。一线、二线、三线城市分别合计成交14800套、28375套、8797套,环比分别下降15.7%、下降5.9%、下降28.1%。3)龙头及重点公司1月销售额预计563亿元,环比增加10%,主要因13年末留存的已认购未签约金额较多,实际认购额亦较12月有所回落。

    销售速度的持续下降及推盘量的稳定增长,库存环比下降0.7%,去化周期7.6个月,较上月下降0.2个月。1月申万跟踪13大城市住宅可售套数合计651640套,环比下降0.7%,去化周期7.6个月,较上月下降0.2个月。 一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为223670套、330447套,97523套,去化周期分别为6.2月、8.7月、8.3月,较上月分别下降0.5月、下降0.1月、上升0.3月。

    年底土地集中供应,成交面积环比大幅增长近50%,土地出让金环比增长近40%,溢价率小幅上升24.6%。1月全国土地成交面积19574万方,环比下降51.8%,同比下降23.1%;1月土地成交金额3264亿元,环比下降31.7%,同比增长25.3%。截止1月底,全国土地溢价率25.06%、住宅用地溢价率27.63%,分别较上月上升5.39个、上升3.02个百分点。

    投资建议:节后反弹仍将持续,优选中盘成长股。当前制约地产股的主要是两大因素:长期需求和短期资金环境,而目前市场在这两方面的预期都已过度悲观。21日央行逆回购重启,短期资金面过度紧张证伪,地产板块的反弹行情在节前已被提前催化,而节后由于资金面整体趋于宽松,销售逐渐从淡季中回暖,预计板块反弹仍见持续,还有15%左右的修复空间,以中盘成长股为代表的重点公司,涨幅估计可达40%,是14年地产股难得机会。当然,全年而言,房地产的长期需求瓶颈因素仍将对地产股产生制约,因此在一季度估值修复完毕之后,14年全年或仍将归于平静。个股选择上,我们建议首选弹性较大的中盘成长股:华夏幸福、外高桥、阳光城、金地集团、招商地产、荣盛发展、金科股份等。（申银万国）