新政后110个楼盘降价 五一前后房价或现"拐角"(2)

　　■房价走势

　　今年楼市有三“拐” 80天后初见分晓

　　节后近半楼盘推迟开盘，新盘成交跌入冰点。据不完全统计，2月上半月获得预售证新增上市的住宅项目仅有9个。业内人士表示，在政策调控的态势下，上海的楼市将首次直面“拐角”，接下来的80天市场表现是重点。

　　业内资深人士杨子江认为，与以往所谓“拐点论”不同，“拐角”不仅仅是单一的价格上的起伏。在很多情况下，“拐角”未必像拐点那样意味着价格趋势的显著逆转，它更多地体现为交易量的急剧改变，同时价格变化保持基本平稳甚至停滞。他表示，从2011年开始，市场已面临大大小小的拐角：拐角一，商品住宅开发面积和销售面积下降明显，商业地产有所提升。住宅市场从扩张转为收缩，商品住宅销售面积（不含保障房、配套房等）可能下降1/3到一半；拐角二，价格会有波动。目前相当一部楼盘的隐性降价未必都见效。因为在那么多货币的前提下，政策性的限制因素反而成为焦点，从2月9日加息开始起，春节后成交量的拐角已经产生，市场进入“速冻深冷”。“现在主要是看接下来的80多天。”杨子江认为，在这80多天里，从开发商来看，除了少量近期没有在销、强势推销楼盘的企业之外，大多数企业目前资金还相对充裕，对短期的市场波折还具备一定的承受能力，3个月以内的交易平淡，对其现金流影响尚不大；一旦3、4月份还是持续低迷的话，那么经历3个月以上销售抗性的发展商，是一定也必须有所动作的，但是政策性的停购、限购压力超过了购买力，降价未必能奏效；到了“政策环游80天”之后的“五一”小长假左右，拐角将初露端倪。这时真正的价格拐角可能会出现了。至于第三个拐角，也许就在夏秋之际。

　　虽然目前楼市面临“有钱的买不了，想买的没钱”的尴尬境地，不过在市场还不明朗的情况下，短期内开发商选择降价抛售的可能性不大，毕竟去年下半年可观的成交量使多数开发商资金回笼状况较好，目前的资金并不紧缺，不少楼盘将开盘时间推迟至4月份以后，也是寄希望于4、5月的传统楼市旺季。

　　对购房者来说，最起码观望3个月左右。在杨子江看来，约有1/3左右的购房者在近一年内不会购买，还有1/3以上购房者是因为各类停购、限购、限贷政策而暂时不入市，如果3月中下旬出现松动，那么去年被压制及新增的刚性需求将是首波入市群体，因为没房不结婚、不搬迁的的现状暂时难以改变。从政策看，近期密集的政策出台之后，本身也有一个观察、消化的过程。尤其是国八条之类的政策，在年内都会保持相对稳定。

　　本市部分标志性楼盘新政前后均价变化

　　（单位：万元/平方米）

　　区域 板块 楼盘 1月份均价 2月份均价

　　闵行 莘庄 海尚风华 1.47 1.50

　　老闵行 合生城邦 1.85 1.85

　　松江 九亭 奥林匹克花园一期 1.63 1.60

　　泗泾 祥和公寓 1.62 1.58

　　长宁 古北 古北华丽家族 5.94 6.34

　　中山公园 民心小区 2.74 2.67

　　徐汇 徐家汇 明安馨园 3.98 3.65

　　静安 曹家渡 长发花园 3.28 3.19

　　黄浦 南黄浦 弘辉名苑 2.55 2.41

　　北黄浦 山北小区 3.21 3.09

　　虹口 北外滩 耀江国际 3.06 2.87

　　鲁迅公园 仲康公寓 2.46 2.68

　　杨浦 杨浦内环 金鹏花园 2.38 2.27

　　中原 包头路300弄 1.91 1.84

　　普陀 长征 金沙雅苑三期 2.58 2.56

　　嘉定 丰庄 嘉善坊 1.86 1.84

　　江桥 富友家园 1.52 1.57

　　宝山 高境 三花现代城 2.41 2.39

　　上大 经纬城市二期 1.57 1.58

　　闸北 大宁 歌林春天 2.90 2.84

　　浦东 周康 康桥老街 1.93 1.87

　　（原南汇） 周康 海尚康庭 1.42 1.32

　　航头 海洲桃花园 1.25 1.23

　　浦东 金桥 日月新城一期 3.03 2.83