负利率下买房才是硬道理 如何投资房产才划算？(2)

　　首付比例 20% 30% 50% 100%

　　买入价（元） 2000000 2000000 2000000 2000000

　　契税（元） 60000 60000 60000 60000

　　卖出价（元） 3000000 3000000 3000000 3000000

　　营业税（元） 165000 165000 165000 165000

　　个调税（元） 60000 60000 60000 60000

　　交易佣金（元） 30000 30000 30000 30000

　　利息支出（元） 66010 57758 41256 0

　　净利润（元） 618990 627242 643744 685000

　　投资收益率 154.75 104.54 64.37 34.25

　　房贷利率是核心指标

　　在2008年全球金融危机的影响下，2009年并没有多少人对收入的增长抱有乐观的预期，可就在这样的背景下，房价却出现了大幅度的上涨，这又是为什么呢？主要的原因就是房贷利率的下跌。2008年房贷最优利率最高曾达到6.66%，而到了年底最优利率降为了4.158%，如此大的利率降幅，促成了2009年的房价大涨。

　　2010年4月以后，房产调控新政出台，二套房贷款利率要按基准利率的1.1倍计算，按12月25日加息后的基准利率6.4%计算，二套房贷的利率已经超过了7%，达到了7.04%，比2008年的6.66%还要高。此前，所有的银行都停止执行首套房贷利率打7折的优惠政策，普遍实行的是打85折的政策。近期，部分银行开始对首套房贷按基准利率放贷，使得购房的资金成本越来越高。如果2011年基准利率再提高1个百分点，即使首套房仍能享受85折的优惠利率，房贷利率也要达到6.29%，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于国内实施的都是浮动利率贷款，利率的调高对购房者的压力将会持续相当长一段时间，不排除有投资者将面临资金链断裂的问题。

　　同样，房贷利率对投资房产的收益率也会产生相当大的影响。还是以上面那个例子为例，在房贷利率为4.158%的情况下，30年100万元贷款前两年需要支付的利息为81786元，如果按最新的基准利率的1.1倍计算，则前两年需要支付的利息将达到139425元，成本增加了57639元，对投资收益率的影响是显而易见的。