收益基于长期经济周期 REITs主题基金可长线关注(2)

　　REITs分类及REITs主题基金简析

　　从国外市场来看，根据REITs主营业务和收入来源的不同，一般将该类基金分为三大类型：权益投资型、抵押投资型和混合投资型。（1）权益型REITs又称物业投资型REITs，该类REITs直接投资房地产物业，通过出租标的不动产，获取租金收入为主要收入来源，目前是REITs中最主要的投资类型，占大多数；（2）抵押投资型REITs专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券，以抵押贷款或抵押证券的投资利息为主要收入来源；（3）混合投资型REITs既从事物业投资又从事抵押投资。

　　对于权益型REITs，根据其投资不动产业态的不同，又可以细分为：综合（diversified）、医疗保健（health care）、仓储（storage）、零售（retail）、写字楼（office）、酒店（hotel）、工业设施（industrial facility）、租赁型公寓（apartment）、特殊用途（specialty）等业态类别。在实际投资中，写字楼、酒店、租赁式公寓、工业设施等体现出较强的周期性，医疗、仓储等周期性较弱。从图1可以看出，投资于医疗保健、仓储不动产的REITs指数整体上处于上升的态势中，这与美国2008年以来经济衰退和复苏乏力相关性较弱，该不动产收入稳定性和持续性较好。

　　图1、2001年以来美国医疗保健、仓储不动产指数变动：

　　注：1、数据来源：道-琼斯系列指数；2、指数统计区间2001年8月1日~2011年8月23日。

　　诺安基金管理公司目前正在发行诺安全球收益不动产证券投资基金，鹏华基金管理公司也即将发行主投美国REITs市场的基金。从诺安全球收益不动产基金的投资来看，该基金主要投资在全球证券交易所上市的REITs，主要是那些以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的REITs，即权益型REITs，但是，该基金不直接购买不动产，也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类REITs（Mortgage REITs）。