2012中国楼市输不起：高层众口一辞不放松(4)

    “鸡肋”的选择

    对于保障房建设的另一个主力军--房地产企业来说，参与保障房建设可谓是“鸡肋”：食之无味，弃之可惜。国有或大型房企更多的是出于社会责任参与保障房建设，但在商品房销售不景气的市况下，可供销售的保障房不失为快速回流资金的选择。“尽管大家都知道保障房是一个薄利、微利的产品，但在房地产严格宏观调控的环境下，还是有一些的优势，如会配套一些商业，这些可按市场价格销售，”上述北京大型国有房企的高层表示。

    他并称，与商品房相比，保障房的优势还在于没有销售压力，政府在信贷领域的支持等， 这些优点令该公司的保障房建设无资金之忧。

    北京另一大型房地产公司负责保障房的相关人员亦表示，从盈利角度看，公司保障房业务自有资金比例可降低到20%左右，即便利润率较低，如果能够通过快速开发、快速回收资金的形式运作，自有资金的收益率仍然较为可观，其配套商业项目也可以弥补企业的利润水平。

    但资金压力依然存在。上述相关人员表示，目前公司在建拟建的保障性住房项目资金压力较大。公司正与政府部门协调，争取加快部分项目的销售对接速度，早日实现销售回款，同时也在寻找适合保障性住房产品的融资渠道，缓解公司资金压力。

    一家外资房地产咨询公司投资部主管叶先生表示，最近接了不少帮助国企保障房融资的单子，但谈的并不那么顺利。“国有企业没有接受过这种市场化的利率，再加上保障房回报率比较低，两个直接匹配起来不是那么容易的，”叶先生表示， “保障房的资金大家是口号喊的响，大家都说要支持保障房。但事实上， 有点雷声大，雨点小，我凭什么去支持你牺牲我自己的收益呢？”

    他并表示，保障房融资通常寻求的资金组合方式是保险加信托资金，一般要达到10%以上的收益率双方谈成功的可能性比较大。

    通常保障性住房毛利率约达3-5%，与普通商品房平均30%的收益相去甚远。而对于此次大规模保障房建设的重点--公租房，由于需要持有获得收益，大多数房地产企业都避之不及。“其实从每个人心里都不愿建公租房，资金怎么滚动啊？经济适用房，廉租房，无论赚多赚少，投的本金毕竟还回得来；投廉租、公租房，产品拿着，帐面资产占着，谁有这么多的资金保障啊？”上述国有房企高管表示。

    中国今年开工建设的1000万套保障房中，公共租赁房占很大部分。目前根据国务院9月底发布的文件，公租房是按照谁投资谁所有的原则，政府投资的项目可委托企业代建，逐年回购。

    而北京市10月出台的关于公租房最新管理办法称，投资机构及开发商建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限后，可由政府指定机构回购或经批准调整为其他性质的保障房，以吸引社会资金参与投资公租房建设。“关键是什么叫持有一段时间?什么叫逐年回购？租金收益连折旧都摊销不了，”该高管表示。

    保障房可分为经济适用房、限价商品房、廉租房及公共租赁房四种。其中经济适用房以及限价房购买者可以拥有产权，但必须持有一定年限如五年后，补交土地收益等价款方可买卖，廉租房及公租房则只租不售。