上半年商品房成交均价涨9.9% 楼市调控仍从严
——投资保持高速增长
上半年,全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%。其中,住宅投资18641亿元,增长36.1%。6月份,全国房地产开发景气指数为101.75。
国家统计局新闻发言人盛来运13日在答记者问时称,上半年房地产开发投资保持高速增长,主要有三个原因:第一,前期房地产市场价格比较高,利润率相对较高,开发商加大了开发的力度。房地产调控政策中有规定,房地产商不能捂地,拿到地以后半年之内就要开工,一个新楼盘开工后,一般需要两到三年建设资金,所以后续的资金也要持续地增加;第二,今年以来保障房建设的力度不断加大,这方面的资金投入也在增加;第三,固定资产投资价格涨幅也比较大,公布的房地产投资增速没有扣除物价,因为现在安装成本、人工成本也都在增加,这也是增速快的一个原因。
从月度情况来看,6月房地产开发完成投资7513亿元,环比增长39.2%,同比增长28.9%。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,由于开发企业投资商品住宅的热情正在降温,同时5月底全国保障房开工率只有34%,而截至6月底,平均开工率就达到56.6%。国家要求11月底之前全部开工,所以6月投资量突增,极有可能是受保障性住房投资推动,估计下半年还将继续保持较大规模。
自2009年6月份以来,房地产开发投资始终保持高位运行态势,显著超过25.8%的全社会固定资产投资增速,对于国民经济的拉动作用明显。杨红旭预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。
——下半年成交量将更活跃
上半年,全国商品房销售面积44419万平方米,同比增长12.9%,增幅较1-5月上升3.8个百分点,较去年同期下降2.5个百分点。其中,住宅销售面积增长12.1%,办公楼增长8.9%,商业营业用房增长18.6%。商品房销售额24589亿元,同比增长24.1%。其中,住宅销售额增长22.3%,办公楼和商业营业用房分别增长27.6%和36.0%。
杨红旭认为,下半年随着供应量的放大,以及越来越多的项目进行促销,需求也将随之出现一定程度的释放,估计下半年商品住宅成交量将大于上半年。另外,部分产权式保障房的成交量也将保持增长,总体来看,今年全年全国商品住宅成交量仍将保持10%左右的正增长。
盛来运称,上半年房地产调控取得了积极成效。一方面,前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制,部分一线城市房地产价格还出现了下降,大多数城市房地产的价格环比涨幅在继续收窄。另一方面,投机性、投资性需求得到了遏制,销售面积增速回落,以及有些城市成交量不高,也是这方面的反映。另外,在调控房价的同时,增加了房地产的供给,尤其是保障房建设力度的加大,这对增加以后房地产的有效供给,保证房地产价格的稳定会产生重要的影响。
6月份,全国商品房销售面积11487万平方米,环比大幅上升43.0%,同比上升24.9%。业内人士认为,今年前几个月,受限购、限贷、房贷紧缩等调控政策的影响,购房需求受到明显抑制,购房者仍未摆脱观望情绪,但随着开发商推盘量的增加和促销力度的加大,商品房成交量已经开始有所回升,预期下半年成交量将比上半年活跃。
杨红旭认为,商品住宅成交均价涨幅扩大,与调控目标不相协调,不过这是均价概念,更具参考价值是70个大中城市房价指数。预期今年全年商品房成交均价将出现5-10%的正增长。
——资金压力或迫使开发商促销
上半年,全国房地产开发企业本年资金来源40991亿元,同比增长21.6%,增幅比1-5月提高3.1个百分点,较去年同期大幅下降24个百分点。专家认为,资金增幅有企稳迹象,不过在抑制通胀的背景下,三季度融资环境仍然偏紧,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金,否则这一指标将处于盘整区域,甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下,预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。
从开发企业资金来源的构成分析,上半年,国内贷款7023亿元,增长6.8%;利用外资438亿元,增长75.5%;自筹资金16463亿元,增长32.7%;其他资金17067亿元,增长17.8%。在其他资金中,定金及预收款810236亿元,增长26.9%;个人按揭贷款4181亿元,下降7.9%。由此可见,外资正在快速进入房地产开发业,而最惨淡的当属个人房贷,在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下,连续四个月出现了负增长。
分析开发企业资金来源构成变化趋势可以看出,进入2011年以来,国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-6月份的17.1%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-6月份的40.1%;另外,个人按揭贷款和利用外资比重微幅下降,定金及预收款比重小幅上升。可见,随着国内信贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多地利用自有资金。
专家认为,如果说调控政策上半年更注重抑房价,下半年将更注重抓保障。在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下,政策面进入密切观察期,重在落实已有政策,“政策底”隐约可见。
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