8月46城房价止涨“限购令”扩容或止步

        按：国家统计局 18日发布的统计数据显示，在房地产调控政策累积作用下，8月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有16个，持平的城市有 30 个。专家认为，环比数据能更准确、灵敏地反映出价格的最新变动情况，房价下行趋势确立，而此前要求“房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施”的政策可能暂缓执行。

        ——房价止涨趋势明显  

        统计数据显示，8月份中国 70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了 15个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过 0.4%，涨幅比上月缩小的城市有 8个。

        从同比数据看，8月份 70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有40个，比上月增加了 14个，同比涨幅在 5.0%以内的城市有45个。二手住宅价格方面，8月份70个大中城市二手住宅价格环比下降的城市有26个，持平的城市有 17个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个。

        二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过 0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。从同比看，8 月份70个大中城市二手住宅价格同比下降的城市有5个，比上月增加了 1个；同比涨幅回落的城市有 34个，比上月增加了6个；同比涨幅在 5.0%以内的城市有 49个。

        由于烟台､秦皇岛､韶关､丹东等多个前期房价上涨较快的城市 8月住宅销售价格指数已经出现环比下滑，专家认为这些城市出台“限购令”的可能性较小。“而且这几个城市此前已经出台了限价政策，在整体趋势向下的大环境下，不太可能继续快速上涨，所以限购政策暂时不会出台”。上海易居研究院综合部部长杨红旭认为，“限购令”扩容很有可能就此止步。

        据统计，当前全国共有 43个城市出台了限购政策，其中 35个为直辖市､计划单列市和省会城市。链家地产此前预计，“限购令”扩容后，全国限购城市的总数将达到75 个左右。中国指数研究院曾经做过一个测算，新增限购城市可能在30个以内，如果这些城市房价下跌 20%，平均下来会带动全国房价下跌2%。

        国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施”至今已逾两月，以实际行动响应“限购令”扩容的二三线城市却只有两个：浙江台州和衢州，与此前业界预测将会有 30个城市出台“限购令”相差甚远，且其政策“宽松度”出人意料。

        ——全年住宅均价涨幅仍偏大 调控力度不会放松

        1-8月，全国商品房销售面积 59854万平方米，同比增长 13.6%，其中，住宅销售面积增长13.1%。 商品房销售额33264 亿元，同比增长25.9%。 其中，住宅销售额增长24.4%。通过换算商品房成交面积和成交金额可知，1-8 月全国商品房成交均价同比上涨 10.8%， ,较去年7.5%的全年涨幅明显上升，其中，住宅成交均价同比上涨 10.0%，较 1-7月下降 0.3个百分点，商品住宅成交均价涨幅微幅收窄，但是涨幅仍然偏大，和调控目标差距较大。

        但在已限购的部分大城市，楼市明显降温。据北京房地产交易管理网数据统计，8月楼市共签约 13664 套，不但和上月相比继续下降 2成，比去年同期下降了近3成，与 2009年相比，下调幅度更是超过 6成，创造了2009年以来的最低值。

        1-8月，北京市新建普通住房成交 5万套，占同期新建住房成交总量的85.8%，成交均价13874 元/平方米，比房价调控目标去年成交均价 14847 元/平方米低6.6%。据统计，8月份，北京市居民首次购房比重为 89%，较今年 2月和去年4月新政策前分别提高 4.6个和14 个百分点。 这也说明房价的下降与当地推出限购令打击投机投资密不可分。

        新浪乐居克而瑞统计数据显示，8月上海商品住宅成交量仅 57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。创2005 年以来历史同期的最低水平。

        九､十月份上海新增商品住宅供应量将达 300 万平方米，加上目前的库存 800万平方米，按照目前的销售趋势，消化这些库存将需要 18个月。德佑地产研究主任陆骑麟称，整个九月上旬，上海市商品住宅成交量为18.2万平方米，仅仅相当于与去年同期的一半，在最近五年中也仅仅略高于2008年同期的水平。

        多位专家认为，如果调控半途而废，引发的后果就是更为严重的报复性上涨。在9月8日的第七届中国地产金融年会上，住建部政策研究中心主任陈淮表示，我国仍将面对一段时期的高通胀率，这个高通胀率决定了必须收紧货币和提高利率，对于房地产行业，收紧货币供给，提高信贷门槛，压缩投资规模将是坚定不移的。政府还将继续实施限购政策。住建部政策研究中心副主任秦虹近日也称，调控决心不动摇，政策方向不改变，力度不放松。

        ——房价下行趋势确立 但降幅不大

        最近举行的广州房地产博览会和“2011北京秋季房地产展示交易会”上，开发商纷纷打出优惠促销牌，最低折扣达到 8.8 折甚至8.5折。机构监测的成交案例显示，上海目前在售楼盘中约 1/3有促销优惠，其中个别楼盘的降价幅度甚至达到20%，但绝大部分楼盘的降价幅度不超过 10%。从市场传递出的信息来看，未来半年房价下行趋势明显，但力度可能不大。

        受限购政策影响，加之开发商降价幅度较小，购房者在选择时观望态度明显。2011年第3季度，由中国人民银行在全国 50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示:对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3 个百分点，为2009年有此调查以来的最高值。对下半年房价走势，41.1%的居民预期“基本不变”，较上季微降0.3个百分点；37.9%的居民预期“上升”，较上季提高1.7个百分点；8%的居民预期“下降”，较上季回落0.2个百分点；另有13%的居民认为“看不准”，较上季回落1.2个百分点。未来一季有购房意愿的居民占 14.2%，比上季下降0.4个百分点。 

        杨红旭认为，降价迫在眉睫。“未来半年，均价跌幅约10%以内，指数环比跌幅累计约5%以内，多数项目只是微跌，少数项目可能出现 10%-20%的下调。”陆骑麟也认为，在传统意义上的“金九银十”旺季，市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。

        中国指数研究院指数研究总监何田认为，上半年不少开发商还在观望政策，现在则总体上达成共识，即调控是比较长期的，开发商可以撑半年，但一年或者更长时间就有些乏力。上海中原地产研究总监宋会雍称，由于目前上海房地产企业的平均资金成本已经达到11%，多数房企不降价背后，是开发商仍预期明年房价会涨。

        综合来看，价格战已经开始在更大的范围内打响，但越往高端发展，优惠的空间越小。实际交易情况进一步表明，10%左右的让价尺度，在当前的市场中仍有相当的吸引力。这一尺度有可能成为“金九银十”期间促销价格参照。