7月房价环比下降城市增多“政策底”隐约可见

　　——“以价换量”成开发商必然选择

　　与上月相比,70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市是14个,持平城市是17个,环比价格下降和持平的城市增加了5个,价格上涨城市中环比涨幅均未超过1%,涨幅比6月缩小的城市有15个,而与去年同月相比,70个大中城市中价格下降的城市只有1个,涨幅回落的城市有26个。另外,二手住宅价格与上月相比下降的城市是22个,持平的城市有12个,价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过1%,而涨幅在0.5%以内的城市有35个。与去年同月相比价格下降的城市有4个。

　　而几天前国家统计局公布的数据还显示,7月份全国商品房销售面积环比下降33.7%。专家认为,房地产调控依然从紧,随着限购政策向二三线城市扩大,购房者的观望情绪仍会有所增加。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示,6-7月不仅购房者在观望,开发商也在观望,但现在国家调控政策的延续性已经很明确,而且有从紧趋势,开发商应该会丢掉幻想,在“金九银十”楼市传统旺季里,“以价换量”是必然选择,更多的开发商将加大促销力度推盘。

　　上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称,由于一些开发商对2011年的宏观调控政策过于乐观,导致年初制定的销售目标遥不可及,甚至一些开发商觉得全年能完成一半任务就已经很好了。为了完成业绩考核,开发商在三四季度必然会想办法增加销量,降价会更明显。

　　上海火宏投资发展有限公司营销总监刘春也称,住宅项目的黄金时代已经过去,一些地产公司纷纷转型进军商业地产项目也说明楼市热点开始切换。

　　通过换算商品房成交面积和成交金额,可知成交均价。1-7月,全国商品房成交均价同比上涨11.0%,较去年7.5%的全年涨幅明显上升,较1-6月上升1.1个百分点;其中,住宅成交均价同比上涨10.3%,较1-6月上升1.2个百分点,住宅成交均价继续回升;办公楼成交均价同比上涨15.9%,商业营业用房成交均价同比上涨15.5%,可见,尽管非住宅成交价格涨幅有所收窄,但是涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅,反映出在住宅价格受到抑制的同时,商办类物业的价格呈快速上涨之势。

　　——开发企业资金面持续紧缩

　　1-7月,全国房地产开发企业本年资金来源47852亿元,同比增长23.1%,增幅比1-6月提高1.5个百分点,较去年同期大幅下降16.3个百分点。专家认为,资金增幅有企稳迹象,不过在抑制通胀的背景下,三季度融资环境仍然偏紧,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金,否则这一指标将处于盘整区域,甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下,预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　从月度情况来看,7月份房地产开发企业资金来源为6861亿元,环比6月份大幅下降20.7%,主要与当月商品房成交量明显下滑有关系。从开发企业资金来源的构成分析,1-7月份,国内贷款8018亿元,增长6.4%%;利用外资500亿元,增长65.8%,可见随着人民币升值,外资进入房地产业的热情很高;自筹资金19293亿元,增长34.0%;其他资金20040亿元,增长20.4%。在其他资金中,定金及预收款12080亿元,增长29.1%;个人按揭贷款4896亿元,下降5.1%。由此可见,外资正在快速进入房地产开发业,而来自个人房贷的资金,在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下,连续五个月出现了负增长。

　　进入2011年以来,开发商国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-7月份的16.8%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-7月份的40.3%;另外,利用外资比重微幅下降,个人按揭贷款和定金及预收款比重微幅上升。可见,随着国内信贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多地利用自有资金。

　　——限购政策“扩容”将封堵投资“梯度转移”

　　另外,8月17日住房和城乡建设部公布的新增房地产限购政策城市的五条标准,也增加了购房者对楼市“退烧”的预期。这5项建议标准分别是:

　　◇6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;

　　◇6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;

　　◇1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;

　　◇位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;

　　◇存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。

　　住房城乡建设部提出,符合上述条件较多的即2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称,根据住建部新增房地产限购政策城市的的第一条标准,比去年涨6%以上,环比涨0.3%左右的城市主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等,多属中东部三线城市。而住建部提出,符合5条标准中的2条以上的城市,就会建议列入新增限购城市名单,这会让更多的城市“被限购”。

　　链家地产17日发布的数据显示,截至8月全国已有41个大中城市出台限购政策,加上这次预计限购的城市,全国限购城市的总数将达到75个左右。陈晟表示,中国指数研究院曾经做过一个测算,新增限购城市可能在30个以内,如果这些城市房价下跌20%,全国房价会跌2%。“一些地方政府担心限购政策影响太大,已经采取了限价的措施,希望通过主动的结构调整而不被列入限购名单,但现在看来光限价还不行。”

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为,限购政策的范围一旦“扩容”,首先会影响到很多开发商推盘,随后将有可能出现房价拐点。

　　一些购房者认为,限购政策确实抑制住了房价过快上涨的势头,以上海为例,上半年商品住宅均价基本上就在22000元/平方米附近波动,如果政策“扩容”到二三线城市,可以进一步封堵投资客的“梯度转移”,迫使开发商以价换量。

　　另外,8月17日住房和城乡建设部公布的新增房地产限购政策城市的五条标准,也增加了购房者对楼市“退烧”的预期。这5项建议标准分别是:

　　1-7月,全国房地产开发企业本年资金来源47852亿元,同比增长23.1%,增幅比1-6月提高1.5个百分点,较去年同期大幅下降16.3个百分点。专家认为,资金增幅有企稳迹象,不过在抑制通胀的背景下,三季度融资环境仍然偏紧,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金,否则这一指标将处于盘整区域,甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下,预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。