房产税“百日维新”成效初显 扩围成定局
房产税于今年1月开始在重庆和上海两地“破冰”试点,至今已逾百天。在政府不断出台政策打压房价的大背景下,房产税被寄予厚望。分析认为,房产税试运行已经初显成效,但短期内象征意义大于实际,不会成为打压房价的“利器”,房产税扩围成定局,未来住房持有环节将成为调控重点。
—— 沪渝两地量跌价滞 高端住房消费受抑制
自1月28日上海、重庆分别宣布正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作至今已逾百日,试点初显成效,沪渝两地量跌价滞,高端住房消费受抑制。
上海方面,截至4月27日共受理购房人申请办理房产税认定18960件,其中认定为应征税的住房2306套,缴纳房产税20笔左右。重庆方面,有关部门已经完成对3400多套独栋商品住宅的清理,截至4月底房产税收入70余万元。
针对市场有舆论认为,房产税实行百日上缴笔数和金额均低于预期。两地税务部门表示,征缴金额不多与实行时间有关,上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年12月31日,重庆规定时间是每年的10月份。现在缴纳的税收是已办证的新购应税住房,即使是新签订购房合同的应税住房,如果明年才接房办证,今年也不会缴纳。
市场表现方面,由于房产税的试点使两个城市的购房者观望气氛浓厚,商品房销售出现不同程度的下滑,但房价并未出现明显下降。
上海市统计局4月25日公布的数据显示,一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%。商品住宅下降24.6%。其中,140平方米以上住宅销售面积下降超过了30%。进入4月,成交量大幅回落,前两周均在20万平方米水平徘徊,4月最后一周成交量突破30万平方米。进入5月,连续两周成交量持续下跌。
重庆1月末成交量在连续三周下跌后有所回升,重回40万平方米水平。受春节影响,2月初商品房成交量大跌,随后几周震荡上扬,但力度较小。进入3月以来,成交量持续走低,成交量维持在20万平方米水平。4月初成交量大涨,但随即大幅回落。第17周2011重庆春季房交会成交量暴跌,共成交各类房屋3403套,成交建筑面积32.94万平方米,成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%,更不到去年春交会的两成。第20周成交量略有回升。
虽然两地成交量大幅度下降,但是房价依然坚挺。国家统计局4月18日公布3月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,3月重庆新建商品住宅大、中、小户型价格无论同比还是环比均在涨,其中90平方米以下的价格涨幅最大,环比涨幅达到0.9%,较2月份提高了0.5个百分点,同比涨幅则达到6.4%,较2月份放缓了0.4个百分点。中国指数研究院数据同样显示,今年3月包括上海和重庆在内的10个重点城市,住宅价格指数均出现0-1%之间的环比涨幅;同比方面,重庆涨幅接近13%。
重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人介绍,房产税启动以来,应税商品房成交占比下降27%,应税高端住房房价下降10%。重庆部分开发商已经开始调整户型结构,减少高档房比重,大户型供给减少。
专家指出,目前两试点城市征税数额还不成规模,应税高档住房减少,客观上也会导致房产税减收,短期来看象征意义大于实际,房产税对于房价的“打击”成效据市场期望还有差距。
——房产税征收尚存不足 短期不会成控房价“利器”
5月历来是观察全年楼市走势的重要时间窗口,今年“假日楼市——2011上海房地产春季展示会”上,包括万科、保利在内的250家开发商参加,并表示不会因为新增房产税的出台而通过降价的手段来提升成交量。
对此,住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出,房产税本身没有直接降低房价的作用,其对房价的影响是间接的,不能简单将房价变化作为判断房产税试点成效的依据。
专家指出,目前主要只是针对增量的改革,不会通过房产税对抑制房价起到立竿见影的作用。当前房地产调控形势严峻,深层次的问题尚未得到根本解决的情况下,房产税不会成为调控房价的“利器”。房地产调控的关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”。
实际上,上海和重庆房产税的试点开征,从长远来看其意义在于:首先,中国因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过财产税改革而得到控制或缩小;其次,结合之前的各项政策,交易环节、持有环节、制度环节成本的提升,房地产的投资投机将得到有效的控制,意味着价格的控制有更大的可能性。
分析认为,上海和重庆代表着两种“房产税模式”。上海模式重在“房产”,而重庆模式重在“税”。上海模式以打击房地产投资投机为核心,强调房屋的居住功能。重庆模式对高档房进行分档收税,同时打击投资投机,更加突出的是通过房地产的征收缩小或者控制贫富差距的扩大,体现的是社会的公平、公正。
综合专家和业内人士观点,两城市试点至今尚有不足:首先,房产税操作环节复杂,使两地新购房交易时间大大加长;其次,涉及部门众多,造假和寻租不可避免;第三,房产税征收流程尚不明晰,尤其是上海还没有具体细则,重庆征税范围有限,这将给实际执行大打折扣。因而我们认为两地房产税方案短期内的象征意义更大,只有解决上述问题,才能够发挥房产税应有的作用。
——房产税“扩围”已成定局 住房持有环节将成为调控重点
房产税让市场原本以为掉下来的是“靴子”结果只是“袜子”,针对有舆论担心房产税试点是否会无疾而终。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮5月17日明确表示,几项政策不但不退出,还会继续发展,房产税就是其中一个。
今年两会期间,住房和城乡建设部副部长齐骥表示,住房和城乡建设部下一步将配合财政部和税务总局,在试点的基础上推进房产税。4月20日,国务院召开常务会议指出,调整完善房地产相关税收政策。
从政策层面上释放出的信号显示,作为房地产宏观调控中的一条重要措施,房产税的试点将会继续走下去,扩围已成定局。
社科院5日发布的2011年《房地产蓝皮书》预测,今年中国房地产政策调控将面临攻坚战,更严厉的调控政策可能被迫陆续出台,由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场,较少触及既得利益,进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸,住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。
分析认为,政府未来也将考虑开征房地产持有税,改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。这将严重影响多套住房持有人群的既得利益,增加政策出台和实施难度。
国家信息中心经济预测部在3月份发布报告建议,未来需要进一步增加房产税试点城市数量,建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策。
近期有媒体报道称,“北京市委正酝酿推出房产税,最快有望下半年开征”,业内认为普遍认为,“若果说提前把征收计划提上日程,很可能是为了确保今年房价调控‘稳中有降’的目标实现。”更多的是传递了中央在规范房地产市场的决心,但在征收细节上尚存在征收范围、税率税基、征收人群等问题尚未明确。
专家指出,房产税改革的全面推开,需要两个条件。一是来自地方政府的响应,二是试点城市的成效。该专家指出,从目前看,一线城市对住宅征收房产税的技术准备已基本完成,地方政府出于调整土地财政模式、开辟公共财政新税源的考虑,也会积极推动房产税的扩征。
分析认为,从长远来讲,房产税如果从增量改革过渡到完全意义上的改革,即又包括增量又包括存量,其对房地产调控的作用会更加明显,力度会加大。
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