房产税百日：渝高端住房遇冷整体价格受抑制　

　　——房产税遏制高端住房消费作用有所显现,独栋商品住宅价格下跌8%

　　今年1月底,重庆和上海率先在全国试点开征房产税。据重庆市地税局提供的数据,截至目前,重庆已征收房产税79万元人民币。由于重庆房产税的纳税期限为每年的10月1日至31日,目前已征收的都是应税住房在办理交易过户时征缴的房屋当年应缴税款。

　　虽然从目前的房产税实际缴纳情况上来看,缴纳笔数和金额都不多,但是两地房产税开征3个月,其遏制高端住房消费的作用已有所显现,高端住宅项目的消费欲望得到抑制。

　　据重庆市国土资源和房屋管理局相关负责人介绍,独栋和高档商品住宅的部分项目访客量下降50%。重庆江北区某江景楼盘正在销售的高档公寓总价约280万元,按现行政策每年需缴纳约14000元的房产税。在重庆渝中区一处高档住房小区,前来购房的陈先生看好一幢建筑面积近400平方米的江边独栋别墅。经估算,购买这处房产每年要缴6万多元的房产税。持有成本太高了,这使得陈先生放弃了购买独栋别墅的想法。

　　重庆房地产企业金科集团副总裁李战洪表示,重庆高端住宅销售下降的趋势很明显。在4月底举办的2011重庆春季房交会上,多层花园洋房成交191套,建筑面积2.87万平方米;高档低密度住房成交120套,建筑面积2.5万平方米。而在2010年重庆春季房交会上,多层花园洋房成交642套,建筑面积7.67万平方米;高档低密度住房成交354套,建筑面积7.69万平方米。此外,据重庆市国土资源和房屋管理局相关负责人介绍,与开征房产税前相比,独栋商品住宅的价格下跌了8%。

　　——重庆细则三项规定对市场供需结构影响较大,对市场预期有较强的

　　引导作用

　　高端产品开发上市受到影响,因此开发商调整产品开发设计方案,增加低价小户型的开发比例。通过与业内人士交流,我们发现《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的三项规定对市场产品结构产生重要影响。

　　其一,独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围,如无新的规定,无论产权是否转移、变更均属征税对象,其计税房产交易价和适用的税率均不再变动。这一项规定保证了税基的稳定,明确了征税对象,使得消费结构的变化直接影响到了开发环节产品结构的调整。

　　其二,独栋商品住宅和交易单价超过上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍的住房,均需要征收房产税。根据重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据计算,2011年以建筑面积计算每平米单价超过9941元的商品房,将被列为征税对象。据了解,目前重庆地段较好的商品房价格大多集中在这一水平;房产税起征价格对高端住宅价格产生了抑制作用,并对整个房地产市场的定价体系进行了引导。

　　其三,免税面积的规定。新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。据重庆市国土资源和房屋管理局市场处负责人介绍,高端住宅项目的产品结构已经发生较大变化,100平方米已经成为多数户型设计中的上限面积。

　　我们认为,在完善税制的同时,重庆市房产税也对房地产市场起着重要的调控作用。如重庆试点方案“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系中,房产税发挥着高端有约束的作用。从重庆市的操作层面来讲,房产税税基、税率的调整是实现房价控制目标的重要储备政策,其主要目的就是为了控制房价。重庆市房产税的开征工作由重庆市国土资源和房屋管理局牵头,由市财政局和地税局负责落实。制定和执行房地产市场调控政策的主管部门负责协调房产税的开征事宜。

　　——房产税将使得房价的波动更加平稳,但并不能完全消除房价的涨跌周期

　　目前沪渝两地的房产税已经运行了3个多月,类似“房产税试行效果不明显,房价未松动”“房产税和反暴利,哪个才是抑制房价的利器”等报道再次将房产税与房价联系在了一起。房产税对于房地产市场的长期健康发展至关重要,是对市场制度环境的重要完善。从长期来看,房产税将使得房价的波动更加平稳,房价与整个社会经济的发展水平更加协调,但并不能完全消除房价的涨跌。

　　房产税构建的是房地产市场长期发展环境,因而短期的房价走势受其影响较小,也不是房产税关注的重点。重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟认为,目前上海和重庆开展的房产税改革试点,重庆主要是针对别墅等高端住房消费征收,上海主要对超出一定居住面积的部分征税。从这个意义上讲,更像是“特别消费税”,对于抑制高端住房消费和投机炒房是有必要的。但是,当前推动房价继续上行的重要因素始终是城镇化和经济形势以及土地供应和货币政策。

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏教授认为,房地产宏观调控的目的是降低市场自身运行过程中的系统风险,但无法完全消除房价涨跌周期。调控政策的严厉与宽松也需要跟随市场变化进行调整,而房产税作为一项长期制度建设才刚刚开始,需要进一步推进。(新华社 郭兴华 徐旭忠)