从东西部楼市看房地产税费

       作为西部地产重镇，西安版“限购令”已致当地楼市成交迅速降温。数据监测显示，新政细则实施后当周，当地楼市成交量已缩量近3成，一些资金开始转移向其他标的，比如商业地产、小产权房等领域。

　　不过当地学者疑惑说，作为继北京、上海之后中央第三个定位为国际化大都市的城市，西安要在今后10年内完成从目前主城区450万人口，增长至千万人口的目标，主城区面积也将扩大近一倍。此次地方政府因循中央房地产政策进行一刀切式调控，亦显示了地产政策与区域政策、地方诉求与部委要求的矛盾之处，期望未来可有更具智慧的调控手段。

　　广州楼市近年来年平均涨幅25%

　　新国八条和广州细则均明确，根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，综合研究确定本市今年新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，广州房价调控目标应该设定为升幅在10%以内。“今年广州的GDP和人均可支配收入升幅定在11%和10%，房价调控目标不能超过这个数。”而广州市社科院科研处处长、研究员彭澎也预计房价调控目标是控制升幅在10%以内。

　　暨南大学管理学院教授胡刚则表示，广州的房价调控目标预计会比北京、上海略高，因为广州房价涨幅远不及这两个城市。调控目标可以略比广州GDP增速高一些，所以预计房价调控目标限涨幅在8%-12%。广州市房地产业协会秘书长许国碧则认为升幅可以定得再高一些，可设定为控制在15%以内，“还要把通胀考虑进去，所以15%是合理的。”而广州社科院研究员谈锦钊更大胆预测控制目标是去年房价升幅的15%-18%。“因为近年来广州房价平均年增幅达到25%，今年涨幅会有所下降，所以预计控制在15%-18%。”

　　资金的分流可能会令当地逐渐升温的商业地产“火上浇油”。事实上，早些年西安的商业地产市场并不活跃，但在十一五期间，陕西以平均近15%的GDP升速被称为“金砖四省”，在十一五末，当地商业地产市场渐渐火热，一位在当地上市公司高管对记者说，“去年下半年准备买写字楼，结果发现完全是卖方市场，基本上都是要求整层卖。”

　　尽管市场普遍预期，限购令并不会成为一项长期性政策。但由于其实施恰逢西安建设“国际化大都市”之开局，仍令人担心政府政策的连贯和一致性——限购将不可避免造成西安吸引人力资源的壁垒。而当地学者则称，作为正在中兴和急速扩张的城市，加大土地供给或将比限购更有利于平抑房价，亦少负面影响。

      房地产不能征空置税

       众所周知，我国房地产行业税费众多。直接引用一位业内朋友的资料，共计税9项：1、营业税，2、印花税，3、城建，4、教育费附加，5、契税，6、土地增值，7、所得税，8、土地使用，9、房产税。费27项：1、土地出让金，2、双重配套费，3、蓝图审查费，4、防雷检验费，5、防震检测费、6、绿化费，7、墙改费，8、施工放线费，9、规划设计费，10、人防费，11、文物勘探费，12、施工合同鉴证费，13、预算审核费，14、工程造价咨询审核费，15、质量监督费，16、土壤氡气检测费，17、室内空气检测费，18、政府价格调整基金，19、劳务咨询费，20、职工培训费，21、安全施工措施费，22、散装水泥推广费，23、预售许可证服务费，24、房屋面积界定费，25、房价查服务费，26、管线综合竣工图设计费，27、电力委托费。 

      我国的税费并不少，新推出房产税试点，现在要做的不是加税，而是以下三件事。 

      首先要厘清税费，恢复税收法治尊严。税费重叠，作用互相抵销，或者让正常经营的商人失去生存空间。商人与投资者以优惠政策作为生存空间，以寻租作为拓展空间的手段。一个典型的例证是，2011年国家统计局改革房地产统计方式，二手房价仍然采取申报方式，而不采纳网签数据，其中的重要原因是二手房阴阳合同比例过高，网签数据失真。 

     税费量要减少，而执行力度要严格。如文物勘探费、职工培训费等附加在房地产上，有乱收费之嫌。有了税费，不等于有了优惠或者寻租空间，厘清税费后，把没有落实到位的税收落实到位是关键。一些地方政府对土地增值税、闲置费等眼开眼闭，对个人所得税等税收实行优惠政策，变相推高房价。 

      旧有的税收没有落实到位，房产税刚开始试点，又要开征新的税收。导致的结果是，有关部门与社会各界对于税收与房地产之间的关联没有科学认知，以为房价高启是因为税费不够，事实上，房价高启是纵容投资、纵容货币流动性过大、纵容贫富差距扩张的结果。 

      2009年我国大城市投资需求甚至占比50%，而2010年北京等地二手房市场大半以现金成交，说明我国民间现金之多超出想像，此时抑制房价釜底抽薪之术是收回货币流动性，增加持有环节的成本以大幅降低投资收益。在房产税之外增加空置税，并不明智。