专家称市场不发达 保障房将成无源之水

   国土资源部日前公布的数据显示，2010年全国30个省区市住房供地、保障性住房实际供地均不到年初计划的7成，只完成原计划的67.9%。其中东部地区住房供地计划完成76.1%，执行情况要好于中西部地区。国土部有关负责人分析未完成计划的主要原因是：部分地区财政困难，融资渠道有限，导致建设项目难以推进；少数项目用地仍实行毛地出让，房价上涨带动拆迁成本上升，征地拆迁进展缓慢，造成已批土地不能及时转变成有效供给。

    2011年，要完成新的供地计划将比去年更难。

    首先是保障房供地要求大幅度增加。去年中央确定的580万套保障性安居工程建设目标用地，今年则要求达到1000万套。但是，保障房供地并不是天上掉陷饼。土地是需要通过拆迁、征地等方式向使用人赎买得来。而卖方要求的价格，是根据市场上商品房价格来定价的。一个死胡同般的内在逻辑是：中国的商品房地价补贴了保障性住房、工业用地和城市基础设施建设用地，这是导致商品房价过高的主要原因。而商品房价格高又推动了拆迁、征地成本的提高。任志强的数据显示：“每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右，纯商品住宅约只占1.5%左右。大量的土地占用并非是商品住宅所占用。去年2.7万亿元的土地出让收入中，由开发商购买的土地仅为不到1万亿元，另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地，其中还包括约20—30%的保障房，纯商品住房所占的比例就更低了。”换句话说，不到5%的房地产开发用地，却承担了37%的地价！这其中，还得“内部消化”20—30%的保障房成本！去年东部地区土地供应完成得较好，跟其商品房补贴工业用地较少大有关系。

    换句话说，具有政府补贴性质的保障房用地，需要通过商品房用地来补贴。离开了充分发育的市场化的商品房，保障房将是无源之水无本之木。2011年保障房供应指标比2010年将近提高一倍，但商品房用地却不可能相应增加一倍甚至略有减少！国八条在要求增加保障性住房供应的同时，要求商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量。仍然如任志强分析的，这意味着今年的商品房用地供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给。因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年之后平均则只是减少而不是增加了。

    即使商品房用地史无前例地敞开、足量供应，2011年开发商是否敢于放手拿地、放手建房，也要打一个问号。因为新的国八条采取了相当严厉的限购措施：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    它可能使商品房市场悬在半空：大量买得起房的人不能买，买不起的则仍然买不起（因为拆迁、税费等刚性成本摆在那儿）。这种僵持和“观望”，只能使开发商拿地和建房都更为谨慎。而商品房供地如果完不成或者计划额度太少，又怎能支持保障房用地的征收成本呢？

    保障房与商品房并驾齐驱，才是解决房价问题的车之双轮鸟之两翼。偏向哪一方，都会导致无法“起飞”或“驱动”的原地踏步甚至倒退。