土地出让金"千亿俱乐部"扩容追问：钱用到哪了?

【新闻背景】

　　尽管今年楼市调控力度前所未有，但在货币资金充裕的情况下，土地交易市场异常火爆。虽然去年“卖地”收入高居榜首的杭州今年收入大跌，暂时退出千亿俱乐部。但是上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远…

【数说观察】

　　数字：土地出让金可能将创造新的年度纪录

　　2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。而且大型的标杆房企依旧不差钱，拿地热情不减。

　　质疑1：地方政府为什么热衷卖地？

　　归根结底是利益的诱惑，因为发展房地产，卖地收入基本全部归地方政府所有，这样来钱快，可在短期内解决地方财政收入严重不足的困难。在这样情况地方政府热衷土地财政选择则更加容易理解。

　　质疑2：土地价款到底抬升了多高的房价？

　　据统计，在房地产企业开发总成本（直接成本和运营成本）构成中，向政府的支出大约达到44％，而在房企总支出（总成本和缴纳的总税收）中，流向政府的比例更是高达49.42％。去年2月，全国工商联向全国“两会”递交的一份报告指出，在房企开发总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2％。这还只是政府卖地的显性收入。虽然地方政府是房价的最大受益者，但是土地出让金是推动房价的重要推手，却没有任何人承认，特别是土地部门和地方政府从来就没承认过。

　　质疑3：土地出让金应该用在哪? 实际又都用在了哪里？

　　依据土地出让金来源的不同，法律上作了两个不同的规定。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十五条的规定，新增建设用地的土地有偿使用费“百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发”。对于存量的建设用地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。”

　　然而，现实情况却是，因为没有明确和权威的信息，土地用途多年来犹如一张“谜团”，我们根本不能确定土地出让金到底用在何方。

　　质疑4：有多少土地出让金被非法挪用？

　　今年5月份，国家审计署发布了对11个省区的各级政府2007年至2008年征收、管理、使用土地专项资金的情况进行审计调查的结果。审计结果显示，11个市的674.81亿元土地出让收入管理不规范，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1％。　　

　　解析：商业用地价格大幅增长

　　在土地出让金高速增长的背后，上海土地供应量实际上并未有太大增长，仅为6%，但成交均价却猛增64%。成交均价的幕后推手是商业用地价格的增长。中指院数据显示，今年上海商业办公用地均价超过1.6万元，比去年7462元增长114%。

　　北京在今年11月19日首次突破千亿元，住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长。其中住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。

　　原因：货币资金充裕引爆市场

　　虽然今年楼市调控强化，但适度宽松的货币政策并没有取消，市场流动性今年逼近8万亿元，加上热钱、外资等相比去年的9万亿元并没有减少。同时各大房地产企业因为去年良好的销售实际上并不缺钱，即使在银行信贷方面遭遇阻力，却可通过信托方式解决融资问题。“通过信托的形式获得的资金已经超过2万亿。”宋丁表示。

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