多地首套房贷利率下调释放刚需 调控基调未变

    近日，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行再现8.5折。分析人士指出，楼市调控的总体基调并未变化，目前的利率下调主要是保刚需；但需要对资金流向进行更加严格地监管，同时进一步深入推进楼市长效调控机制。

    多地首套房贷利率执行层面出现下调

    花旗银行北京信贷部的工作人员告诉记者，目前该行针对首套房的贷款利率仍然是基准利率，但如果客户资质较好，也可能会比基准利率下浮10%甚至是15%。他举例说:“如果一个客户月均房贷还款额为10000元，而他的月收入是2万元以上，即一定要保证月收入是房贷支出的两倍以上，再加上他的信用记录、存款等各方面均有保证的话，那么这个客户可以被视为优质客户，就可以享受一定的信贷优惠，但这一过程审核比较严格，需要更上级的花旗银行主管部门来审查。”

    记者走访武汉各家银行了解到，自去年以来一直有针对首套房贷利率优惠的消息传出来，但央行并没有就此下发正式通知，现在银行多是根据自身信贷等情况对首套房贷利率进行相应调整。工商银行一位客户经理程彤告诉记者:“银行都有一定的利率优惠，但一般客户很难申请得到，每个支行情况不一样，只有少量优质客户才能享受到首套房贷的利率优惠。”不过，交通银行一位负责个贷业务的业务员说:“我们这边还没有收到正式的通知，现在还是执行基准利率。”他表示，自己也已听说有银行开始执行9折甚至8.5折优惠利率，自己所在银行还未收到正式通知，但银行内部已经开始着手研究首套房贷利率优惠的相关政策。

    记者从广发银行南京分行获悉，该行正在推首套房贷8.5折的优惠利率，但是有一定的附加条件。

    多位银行业内人士表示，去年底监管部门并未明令禁止个人首套房贷的利率优惠，只是各商业银行出于对房地产宏观调控政策、贷款成本和风险控制等因素考虑，一度取消利率优惠。目前相关部门表态支持首套置业等刚性购房需求，商业银行给予首套房贷利率一定优惠也属合理。

    8.5折接近银行定存利率

    业内人士指出，对比目前的存贷款利率，可发现5年期的定存基准利率为5.5%，而五年以上贷款基准利率为7.05%。如果对首次置业家庭执行8折的信贷政策，则贷款利率为5.64%，如果执行8.5折，则贷款利率为5.99%，可见执行8折或8.5折贷款利率，基本接近银行的定存利率。

    北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率回归9折或8.5折，已经能给消费者带来较大优惠。以商业贷款100万元、20年还款期为例，相比基准利率，9折的月供为7365元，比基准利率对应还款额少418元，总利息减少了10万元；8.5折利率对应的月供为7160元，总利息减少15万元左右。

    需更严格监控资金流向

    武汉科技大学金融学教授董登新认为，今年1月份存款准备金率下调后，银行信贷额度有所宽松，因此银行可以在不违背房地产调控大方向的前提下，适当地给予刚需人群利率优惠，此外，房贷业务也属于银行业务中风险较小的优质业务。

    内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军说，随着调控效力的显现，下一步楼市将逐步回归理性，市场需求将逐步以自住需求为主，调控政策也应优化，以适应市场变化。

    不过，市场分析人士认为，首套房贷利率的变化只能看做是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。

    张大伟表示，当前房企资金压力依然非常大。虽然在1-2月，整体开发商资金来源上升，但是其中大部分是自筹资金等。另外，3月份是信托及银行信贷等的高偿还期，部分房地产企业特别是库存及资金压力大的企业依然有降价加快销售的必要。

    内蒙古大学城市与房地产研究中心主任梁荣说，限购、限价、限贷、土地和保障性住房建设等政策的威力其实挺大，关键在于坚持落实，给市场明确的、稳定的调控信号和预期，促使房价理性回归。

    广州中原地产研究一部副经理瞿中奇认为，在满足自住需求的同时，要对资金的去向加强监管，避免资金进入炒楼、楼盘开发领域，导致市场再次出现反弹。