宏调继续抑需增供 下半年楼市调控效果将更明显

       国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作。会议肯定了前一阶段楼市调控各项政策措施和推进保障房建设的初步成效,指出当前房地产市场调控主要存在三方面问题,并提出五项解决措施,继续巩固和加强调控效果。

　　我们认为,此次会议明确了下半年楼市调控的方向和力度。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态,一方面要继续加大保障房和普通商品住房供应;另一方面要坚定不移地抑制不合理需求,保持供求关系基本平衡,促使房价逐步回归合理水平。未来二三线城市将成为调控的重点,调控政策将更具针对性,力度更强,这将促使全国房价平稳回调的时间点提前到来。

　　——楼市调控力度继续加强,会议指出目前三大问题,并提出五项解决措施

　　会议指出当前存在的三大问题:部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松;保障性安居工程建设进展不平衡,有的地方开工率较低;社会资金投入保障性住房建设的措施不完善,工程质量、分配管理等方面还有待加强。会议提出5项政策措施,涵盖限购、信贷、税收、供地、保障房、租赁市场等多个层面。这些与今年以来的政策是一脉相承的。

　　2011年3月15日,政府工作报告中明确提出要“坚定不移地搞好房地产市场调控”,并提出保障房建设、完善市场调控、健全问责机制三方面要求。4月12日,国务院常务会议中提出,坚决遏制住房价格过快上涨,并提出要实行更加严格的差别化住房信贷政策,加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。7月12日的会议全面总结了上半年的调控效果,并提出更加具体有效的应对措施。据了解,在开发商和投资客中,不少人认为调控政策将在下半年出现松动;此次会议传递出的楼市调控将进一步深化的信号,将明确市场心理预期,对下半年市场走势将产生很大的影响。

　　——扩大二三线城市限购范围,加快普通商品住房用地投放,将从需求和供给两方面平抑上涨趋势

　　在年初“新国八条”推出的各项调控手段中,“限购令”被证实最为有效。根据统计局数据显示,今年上半年住宅销售面积3.98亿平方米,同比增长12.1%,在此背景下,北京、上海两个限购城市的商品房销售量均下降超过10%。北京大学房地产研究所所长陈国强认为,在热点城市成交缩水的情况下,推动成交量的上涨主要动力来自于未实施“限购令”的二三线城市。

　　目前执行限购的城市超过40个,但包括重庆在内的一些热点城市却并未出台“限购令”。而在国家统计局重点监测的70个大中城市中,有超过一半尚未出台“限购令”。业内专家认为,随着此次会议的召开,未来限购很可能全国化,预计限购的城市将超过100个。

　　仅仅是限制还是不够的,遏制商品价格最传统也是最重要的手段就是增加供应。清华大学经济管理学院教授周立指出,价格上涨本质上是供不应求造成的,房产供求不平衡导致消费者产生上涨预期和消费冲动。他认为,限购政策是配套政策,最终解决供求不平衡问题还是要大力发展房地产业。

　　国务院常务会议再次提出要认真落实今年住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。从整个土地投放量来看,根据中国指数研究院监测数据显示,今年一季度,全国120座城市住宅用地和商办用地的推出面积分别比去年同期下降23%和10%,今年二季度随着保障房力度的加大,情况略有好转。加大土地供应是确保房地产市场后续稳定供应的基础,也将避免出现因为调控带来供应短缺,进而导致房价再次上涨,这项政策顾及长远、切中要害。

　　——未来二三线城市将成为调控重点,局部地区房价过快上涨势头将得到抑制

　　会议要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。房价上涨程度无疑将成为是否限购的重要参考指标,二三线城市如果房价上涨过快,将纳入限购名单。房地产市场活跃,成交量反弹较大的城市也可能被调控。就目前而言,全国约有40个城市实施了楼市限购,大多城市的“限购令”被业界认为很温和,房价并没有出现较明显的回落,二三线城市房价涨幅仍然较快,部分二三线城市甚至成为今年上半年全国楼市房价上涨的“领头羊”,投资投机需求向未限购城市转移是造成这一现象的重要原因。因此,我们认为,二三线城市将成为未来房地产市场调控的重点,部分地区房价过快上涨的势头将得到遏制。

　　国家统计局发布的全国七十个大中城市住宅销售价格指数显示,5月份绝大多数二三线城市住宅销售价格指数同比涨幅超过一线城市,其中新建住宅销售价格指数同比涨幅超过6%的18个城市全部为二三线城市,其中丹东市和乌鲁木齐市涨幅较大,分别为9.7%、9.1%。而北京、上海、广州、深圳四城市新建住宅销售价格指数同比涨幅则分别为2.1%、1.4%、5.1%、3.7%。仅有太原等7个城市同比涨幅低于京沪穗深。同样,二手住宅销售价格指数同比涨幅超过6%的10个城市亦全部为二三线城市,其中遵义市、岳阳市、乌鲁木齐市以11.2%、10.4%、9.5%的涨幅位居前三。

　　另据新华社价格监测系统监测数据显示,2011年上半年大部分二三线城市住宅月均价上涨速度超过一线城市,以北京市和长沙市为例,与1月份相比,长沙市6月份新建住宅均价涨幅为10.3%、二手住宅涨幅为7.2%,而北京市的涨幅分别为1.8%和2.1%。

　　值得注意的是,据新华社监测显示,2011年上半年,二三线城市房地产市场较为活跃,6月份长沙新建住宅共成交15578套,而北京市仅成交8653套,上海成交10635套。我们预计,长沙市、贵阳市、重庆市等城市将成为下一阶段调控的重点。

　　从2010年开始,万科、恒大、绿地、保利等主流房地产开发企业均强调在二三线城市开展战略布局。从上半年半年报来看,大型房企业绩增长明显,按照目前的销售增速,今年突破千亿销售额的房企将不再只有万科,房企千亿军团或将包括恒大、中海、保利。二三线城市推行限购令,不仅给这些城市的中小开发商带来严重影响,也会影响这些布局二三线城市的大型房企的销量。

　　根据国家统计局公布的数据,今年上半年住宅销售面积3.98亿平方米,同比增长12.1%;销售金额2.06万亿元人民币,同比上涨22.3%,增幅较1-5月份别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势,开发商以价换量后的效果逐渐现象。

　　新调控政策的出台,尤其是对二三线城市进行限购,标志着调控政策的不断细化,未来调控重点将从一线城市扩展到二三线城市,这些地方房价过快上涨势头将得到抑制。下半年会有更多的企业通过以价换量加快资金回笼,限购区域房价涨势被控制,这也会促使全国性房价平稳回调的时间点提前到来。