三因素拖累美国房市 下半年回暖之路仍将坎坷
在美国经济复苏乏力的大环境下,今年以来美国房地产市场乏善可陈。近期陆续公布的各项房市数据也表明,美国房市依然在艰难调整之中。
我们认为,失业率和房屋止赎率高企不下、市场信心尚难恢复等因素仍将在年内拖累美国房市。尽管奥巴马政府出台了一系列政策刺激房市回暖,但难以立竿见影,加之美国债务风险加剧且美国未来经济复苏依旧疲软,下半年美国房市回暖之路仍漫长而曲折。
美国房地产市场低谷中徘徊
上半年,美国住房市场受大量积压现房影响,新房开工量低于往年水平,而高企的失业率及冷淡的购房意愿也导致美国新房、旧房销售量接连下滑,美国房地产市场仍在低谷中徘徊。
美国全国住宅建筑商协会发布的1-6月份美国住宅建筑商信心指数显示,今年上半年,美国住宅建筑商信心指数维持在16左右,而6月份美国住宅建筑商信心指数则降至13,为去年9月以来的最低水平。美国建筑商信心指数于1985年1月编制以来,历史最低纪录出现在2009年1月,仅为8。而2008年金融危机爆发前的5年内,美住宅信心指数平均值为54。上半年总体数据表明,建筑商对于美国房地产业复苏持消极态度。
从房屋供给面来看,受大量止赎拍卖房屋以及长期以来积压现房的拖累,今年上半年新房开工量虽较去年同期有所好转,但仍不足以拉动楼市复苏。美国商务部7月公布的数据显示,尽管6月份美国的新房开工量已连续第二个月环比上升,经季节调整按年率计算达62.6万套,同比大幅增长16.7%,但有分析指出,在春夏两季美国传统建筑开工旺季,这一数字仍远低于往年平均水平。
从房屋需求面来看,今年1至5月,据美国全国房地产经纪人协会数据,在美国住房市场上担当主力军的旧房销售约为2522万套,同比下滑7.4%左右。在经历了连续两个月下滑后,5月份,美国旧房销售量降至481万套,比去年同期的568万套下滑15.3%。与此同时,新房销售量亦同比下滑。美国商务部7月26日公布的数据显示,今年6月份,美国新房销售量为31.2万套,比5月份经修正后的31.5万套下降1%,但同比增长1.6%。
图表:标准普尔/凯斯-席勒美国20大主要城市房价指数走势
资料来源:标准普尔公司网站
标准普尔公司数据显示,全美房价指数继去年第四季度下跌3.6%后,今年第一季度再度环比下滑4.2%,已回落至2002年中水平。尽管由于夏季购房需求量增加,4、5月份房价指数有小幅回升,但与去年同期相比仍有很大差距。美国住房和城市发展部长肖恩•多诺则预测美国房价最早将会在今年第三季度出现回升。
三大因素拖累美国房市
尽管去年以来美国政府出台一系列政策刺激房地产市场复苏,但长期低迷的美国楼市仍然未能走出困境。分析认为,制约美国楼市复苏的主要因素有如下三点。
第一,美国长期以来的高失业率严重影响美国消费者购房能力。据美国劳工部7月公布的数据,今年6月份美国失业率升至9.2%,为去年12月以来最高。截至6月,美国失业率已连续29个月在超过8%的高位徘徊,创下上世纪30年代大萧条以来高失业率延续时间最长纪录。美联储预计,美国今年失业率将在8.4%至8.7%之间,依旧是金融危机前的近两倍。高失业率迫使美国消费者购房能力下降,是制约美国房市复苏的主要原因。
第二,高止赎率及止赎房屋拍卖严重拉低房价,阻碍房市的回升和去杠杆化进程的推进。自去年底以来,美国房地产市场的止赎活动掀起了高潮,美联储理事丹尼尔•塔鲁洛去年12月在美国会作证时预测,2011年美国新增止赎房产数量将达到250万套,2012年新增止赎房产数量将达到240万套。
尽管RealtyTrac的报告显示,2011年上半年美国房屋止赎申请数量同比下降29%,其中第二季度止赎申请数量创近3年以来最低。但RealtyTrac公司首席执行官詹姆斯•萨卡西奥表示,止赎通知的下滑并不是经济的提升,也非房地产市场的回暖,而是银行处理的延迟。止赎活动对美国房地产的影响还在持续。
近年来,止赎房屋销售量在美国市场售出房产中所占的比例依然过高。詹姆斯称,按照第一季度的止赎房屋销售速度,需要3年时间来清理当前位于银行账面或处于止赎过程的190万幢房屋。由于止赎房屋售价远低于市场价格,业内人士认为,美国社区中每出现一处止赎房产,就会把社区平均房价拉低约1%,大量以市价八折左右出售的止赎房产将使美国房价未来几年至少还要下降5%,这也意味着止赎房屋将在今后数年继续拖累美国楼市。
第三,在房地产市场长期持续低迷的情况下,市场信心短期内仍无法恢复。今年以来,尽管抵押贷款利率持续下行且维持在相对较低水平,但抵押贷款的申请数却未见明显回升,可见银行信贷的逐步放宽也未能刺激楼市回暖。
摩根士丹利近日在一份报告中说,目前美国的房屋拥有率已降至60%以下,创历史最低,美国正走向"租房社会"。在美国经济复苏力度整体低于预期外加债务危机的影响下,更多的消费者放弃购房,转而选择租房。
在美国经济复苏迟缓的大背景下,尽管政府用尽其能力图刺激房地产复苏,但始终收效甚微。今年以来,房地产复苏更是接连受挫,各项数据均未见明显转好。种种不利因素使得消费者对房市信心严重下降,购楼意愿短期内恐难恢复。
美国房市回暖过程仍将漫长
失业率和止赎率高企不下,消费者购房意愿受到抑制,预计这些因素仍将成为年内美国房市回暖的阻力。我们认为,受困于奥巴马政府刺激房市回暖举措难以立竿见影,加上美国债务风险加剧和经济复苏放缓等不利因素,年内美国房市难有大幅回升,房市回暖仍需时日。
第一,奥巴马政府刺激房市回暖举措难以立竿见影,年内仍需要更有雄心的房市计划。今年2月,美国财政部发布《改革美国住房金融市场》白皮书,启动了美国住房抵押市场20年来最大规模的改革计划。美国政府在此份报告中出台了3项降低政府在抵押贷款市场参与率的方案,称政府应当在5年或是更长时间里逐步撤出对于抵押贷款市场的支持,并计划逐步废除房利美和房地美,而"两房"改革的未来关乎美国住房金融体系和房地产市场回暖前景。
但"两房"改革方案因各方分歧较大未能取得实质性进展,房市举措的效果也难以立竿见影。房利美今年5月发布的财报显示,2011年第一季度该公司净亏损65亿美元,与去年第四季度7300亿美元的盈利相差甚远。为了消除赤字,美国联邦住房金融局代表房利美向财政部请求给予额外85亿美元的救助。而房地美今年第一季度净收入6.76亿美元,近两年来首次实现季度盈利,但房地美首席执行官查尔斯•霍尔德曼表示,该季度盈利得益于成本节约,并对未来房市形势持谨慎态度。
此外,奥巴马7月承认,美国政府针对止赎危机的计划自推出以来进展很不顺利,尽管政府已经数次修订改善房地产市场的计划,以促进房价上升,但仍未达到理想效果,房市依然是美国经济中最薄弱的环节。
国际货币基金组织今年4月发布报告指出,美国房地产市场的崩溃对全球金融稳定造成巨大影响,美国住房融资体系需要彻底改革。彭博社日前刊文称,在目前严峻的房市现实下,奥巴马政府应推出更多有雄心的房市计划,提振房地产市场和国内经济。
第二,美国债务风险加剧为房市回暖增添变数。自今年5月16日美国国债达到法定上限以来,民主党和共和党就围绕提高债务上限和削减财政赤字问题展开持久拉锯战,目前美国债务上限谈判迫在眉睫却未取得实质性进展。
尽管多数分析师预计美国发生债务违约的可能性不大,但鉴于目前美国财政赤字高企以及政府政策不明朗,标准普尔公司今年4月曾将美国AAA信用评级的前景从"稳定"降至"负面",这也意味着未来6至12个月内标普可能下调其主权评级。摩根大通预计,若美国评级被下调,其国债收益率升幅高达70个基点,而房利美、房地美等许多和政府相关的部门机构评级也将被下调,包括房屋贷款利率和信用利率在内的多项市场贷款利率也将有所提高,这对于房市回暖和经济复苏都将产生负面影响。
第三,美国经济复苏缺乏动力,建筑商信心恐难大幅提升。房地产市场一直是美国经济复苏的软肋,而美国经济复苏缺乏动力也将继续打压建筑商信心。今年上半年美国住宅建筑商信心指数均值约为16点,而7月该指数仅为15点,这也意味着多数建筑商依旧看淡房地产市场前景。尽管近两个月美国主要城市房价略有上升,但标准普尔公司指数委员会主席戴维•布利策将其归咎于夏季住房需求量的上涨。
房产分析师认为,只有创造更多的就业机会、更强势的经济,才能最终驱动房市反弹。美联储7月27日公布的褐皮书显示,美国大多数地区今年六七月份的经济增长放缓。当天商务部公布的耐用品订单下降表明,作为美国经济整体复苏重要推动力的制造业短期难以实现大幅回升,美国经济复苏乏力已经开始影响到了大企业对于前景的信心。目前美国经济增长状况显著低于美联储此前预期,而房地美在其7月份最新的前景展望中也继续下调对美国经济增长的预期。
联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪平凡表示,美国应尽快寻找新的经济增长点,但必须通过长期的行业竞争才能得以发现。
标普公司凯斯-席勒房价指数创办人之一经济学者席勒指出,美国房地产市场距离实质性复苏仍需时日。而各种迹象也表明,美国房地产市场难以年内快速回暖,2011年仍将是美国房市艰难的一年,房市回暖也将经历一个漫长的阶段。(完)
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