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中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,五年期以上贷款利率由6.80%上调至7.05%。专家认为,若未来持续加息则将因按揭利率超7%而对销量有负面打击,迫于资金压力,开发商将加快销售步伐,商品住宅价格最快将在7月出现拐点,即70个大中城市房价环比将由涨转跌。
——加息预期仍在 尚未出现反转信号
自2010年10月第一次加息以来央行已累计5次加息,按揭贷款利率总计上升1.11%,按100万元房贷、25年期限计算,月供累计增加694元,增幅11%,此次加息使得月供增加159元,增幅2%。
申银万国房地产分析师殷姿认为,此次加息为对称加息,在预期之中,旨在稳定通胀预期,有助于进一步明确政策见顶的信号。同时判断加息进入尾声,意味整体货币整体紧缩力度和节奏将有所放慢。从行业自身的影响来看,加息意味对于购房支出的进一步增加和对通胀预期的缓解,进一步确立对行业下行趋势的判断,也有助于确立政策见顶的预期。
在日前发布的三季度展望报告中,中国银行表示,考虑到物价高位运行,如果继续维持负利率,将不利于消除通胀预期,进而影响货币政策的调控效果,因此,三季度可能会非对称加息1至2次,但四季度加息的可能性和必要性将有所降低。兴业银行资深经济学家鲁政委也认为年内还将有1-2次加息,但窗口期尚不能确定。
专家认为,未来加息仍存有空间,未来央行对于利率工具的使用也将超过存款准备金率的调整。当前从国际环境来看,仍处在加息通道之中,尤其是主要发达经济体美国的加息还未开始。
长江证券房地产分析师苏雪晶认为,此次加息对房地产板块是利好,可以加速开发商降价进而推动成交量上升。但中线来看,地产股只能说是有反弹,反转信号尚未出现,因为加息说明通胀预期的阴影仍然没有散去,宏观经济仍然存在隐忧,不排除继续加息的可能性。对开发商来说,财务成本的增加可能导致一些企业转型或者退出市场。7日大智慧房地产指数冲高回落,至收盘时微跌0.33%。
——7月或现房价拐点
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,这是自去年10月以来连续第五次加息,应该说这一轮加息已经接近尾声,其对楼市的影响将很快显现。加上楼市调控政策没有放松,可以预见商品住宅价格最快将在7月出现拐点,即70个大中城市房价环比将由涨转跌。另外,基准利率的上调,不仅影响到贷款成本,也会影响到信托、私募,即抬高房地产开发商融资成本,资金压力进一步加大,迫使开发商促销回笼资金的动力加大。
国泰君安房地产分析师孙建平认为,若未来持续加息则将因按揭利率超7%而对销量有负面打击,若加息进入尾声阶段则负面影响较小。由于行业可售存货三季度将大规模上升,预计开发商推盘量集中于7-10月,三季度行业销量可能环比下降,行业房价整体性下降。
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱也认为,此次央行加息对房地产行业来讲,主要体现在信贷方面。 “房企贷款融资、购房者按揭都会受到一定程度的影响。”加息会使楼市和宏观经济都出现加速向下调整的步伐。目前,楼市成交已开始下滑,加息会加重购房者和开发商的负担,那就会有更多的新盘低开,最终导致二手房和在售楼盘跟进降价。
上海中原研究咨询部总监宋会雍宋会雍也表示,7月、8月份恰逢楼市淡季,开发企业虽有价格探市的举动,但大规模的促销潮仍未到来。但不排除在加息的逼迫下,有开发企业率先跳出来,扛起降价大旗,届时楼市将真正启动量价互动的调整循环。
央行二季度储户调查显示,投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%,仍为居民投资首选。由于CPI仍居高不下,从此次加息的情况来看,负利率的环境并未发生改变,因此加息本身对于行业的负向冲击和边际效应的影响是相当有限的。从实际购房支出的影响来看,根据申万的测算,以月供收入比衡量的购买力在加息前后几乎没有变化,实际冲击和影响也比较小。殷姿称,考虑到今年整体的货币信贷环境和通胀预期,预计全年销售额同比持平或略有增长(0%-5%),考虑供货的上升,预计全国均价小幅调整,部分二线城市压力较大。
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