楼市调控成果仍要巩固 以价换量将更明显

    国务院总理温家宝5日在作政府工作报告时提出，要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。专家认为，“限购限贷”的楼市宏观调控的方向不会改变。在多重压力下，开发商还有进一步下调房价的空间，“以价换量”的态势将进一步显现出来。

    业界预期下半年政策可能微调

    国家发改委主任张平在3月5日下午召开的“经济形势与宏观调控”新闻发布会上也表示，中央政府的态度非常明确，要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。

    全国政协委员、上海社会科学院研究员张泓铭认为，在市场平衡条件下，住房出售价格同住房月租金比应该在200-250。保守估计，截至去年12月底，沿海大城市的这一比例在500左右；中部城市还在400左右；西部城市还在300左右。这说明，多年积累的住房泡沫还比较严重，因此全国的房地产市场调控政策仍需要坚持和基本稳定。

    “房地产调控在取得了房价绝对回归的情况下，可以顾及国民经济增长的需要做出适度调整。”张泓铭称，适度调整主要是加大对于普通商品房自住需求的鼓励，以及在坚持行政性限购的前提下，稍微放宽对以租赁为主的投资性需求的限制。从长期看来，要完善用经济手段调节房地产市场的手段，实行累进的房屋税收办法。

    据不完全统计，自2011年下半年，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州、从化、马鞍山等17个城市出台了不同角度的楼市微调政策。整体来看，放松调控政策分四种:契税减免政策(通过上调普通住宅标准等方式减免)、公积金放宽政策、购房补贴政策和限购放松政策。前两类放松政策被默许，后两类放松政策被叫停。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市调控政策的“红线”是会否使房价下降或平稳预期发生反转进而直接冲击到调控成果。短期来看，这条“红线”不会松动，但是政策微调仍是大方向。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前楼市调控“微调”已成共识，但是楼市调控大势仍将继续进行，即调控政策放松幅度不会太大，尤其是不能越过“自住需求”这个门槛。从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性放松。

    房产税试点范围或将扩大

    对于工作报告中提出的“改革房地产税收制度”一项，业内人士普遍认为房产税试点城市将会扩大范围。3月5日提请十一届全国人大五次会议审议的财政预算报告提到，2012年税制改革内容有6项，其中之一即为“研究制定房产保有、交易环节税收改革方案，稳步推进房产税改革试点”。而在2011年的财政预算报告和政府工作报告中，均未出现这一表述。

    上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，这说明房地产宏观调控把房地产税收放在一个更重要的位置，房产税试点扩围的可能性更大了。

    2011年1月，重庆、上海同时启动房产税试点，其中，重庆的房产税征收范围是新增高档住宅，此后又扩大到存量高档房；上海则面向新增商品住房征收，税率分别为0.4%和0.6%。

    全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在“两会”期间对重庆房产税试点给予高度自评，表示通过征收房产税，重庆的高档房买卖大幅下降，中低档房产买卖则越来越多，这是一种好的市场导向，说明重庆为全国探索房产税是有效的成功的。黄奇帆说，房产税虽然不是控制房价唯一手段，但的确是重要手段，对税制运行也有重大意义。他建议房产税今年能够在全国铺开，至少是在更多的城市实行，使得房价调控从行政性为主转向经济杠杆为主，调控更加合理。

    财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，房产税试点范围应当扩大，一线城市、二线城市都可以开展。如果依然是试点，可以是个性化方案。但若全面推行，在总结试点经验的基础上，应该形成一套统一的方案。

    房价仍将稳中有降

    从整个房地产市场看，在经历了2月初的冷清后，成交量有所回升。中国指数研究院最新的数据显示，3月第一周(2月27-3月4日)全国40个重点城市中，22个城市成交量同比上涨。

    上海新建商品住宅成交面积上周(2月27日—3月4日)达到20.15万平方米。这是自去年7月以来，时隔31周成交面积再次突破20万平方米大关。市场人士分析认为，虽然最近市场出现复苏，但并未出现量价齐涨，依然是以价换量。近几周来，包括保利、恒大、招商在内的标杆房企在全国范围内，尤其是在二、三线城市，已大幅降价。

    “成交量的短暂回升并不意味着楼市回暖，短期内房价不可能止跌反弹。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，受地方政府屡屡出台放松政策影响以及对货币政策宽松的预期加强，地产商开始与政策形成僵持，此外，刚性需求的释放和开发商“以价换量”的手段也带来一定的成交量，这显然给开发商增强了信心，但楼市难言回暖。

    今年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，跌幅是2011年9月开始下跌以来最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成的城市出现一定幅度的下降。

    一些机构则认为，目前各主要城市楼市库存量已接近历史新高，即便购房需求逐步释放，仍很难改变供大于求的格局。再加上开发商沉重的债务压力，也迫使其尽快回笼资金。因此接下来一段时间内房价仍将保持稳中有降的格局。