多数开发商仍看好前景 经营模式经历四重转变(2)

　　今年上半年开始这个势头仍然没有减弱,中国房地产在从紧政策下明显呈现分化、重组速度加快的势头。中原地产根据公开数据统计,今年1-7月,国内房地产行业公开的股权并购案例合计为62宗,涉及金额达到175.39亿元,同比分别上涨72.2%和101.9%。今年前7个月房企的并购额也已超过去年全年165.25亿元的并购规模。

　　但是,部分专家指出,考虑到在房地产商中的中小开发商占数量巨大,他们在面对压力情况下会有各种应对手段,必要时候甚至可以选择‘冬眠’,停止买地、减少开工。因此,短期内大量的企业倒闭和并购潮不一定会出现。

　　三、未来房地产市场将“回归理性”,房地产企业经营模式正经历四方面转变

　　在2011博鳌房地产论坛上,多数开发商认为行业前景依然乐观,但是行业增长速度可能有所下降。远洋地产副总裁周彤认为,开发企业需要在变革中谋求发展。主动变革的企业可能成为行业的标杆,被动变革的企业适应了形势的发展,不能变革的企业可能就会被这个市场所淘汰。房地产市场将逐步回归理性成为未来市场发展的大环境。

　　中国指数研究院11日发布的《2011年1-7月全国房地产开发经营数据解读》称,今年6-7月CPI指数持续创出新高,通胀压力不减,预计短期内中国房地产调控和货币政策继续从紧的可能性较大。而对下半年房地产市场的走势判断,万科、保利、招商、金地四大房企均在其他场合提到“回归理性”。金地集团更是认为,随着房地产调控的深入、竞争的加剧和供应量的增加,房价进一步下滑或“顺理成章”。

　　在房地产竞争加剧,房地产开发模式也开始经历转型。近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看,住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升。部分大型开发商转向商业地产,一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险,另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。

　　而面对融资渠道不畅和库存周转率下降的双重压力,在夹缝中挣扎的中小房企也开始寻求房地产开发的新思路。在房产巨头纷纷进军商业地产领域之际,一些中小开发企业也尾随转向商业地产,但这些中小房企并不涉足大型城市综合体项目,而是选择社区商业作为投资的目标。

　　总的来说,在房地产市场逐渐进入由商品房和保障房共同主导的转型期时,房地产企业发展模式在差异化中也存在共同趋势。

　　第一,布局二三线城市成为品牌开发商的一个重要战略选择。随着房地产行业调控的深入和持续,一线城市受政策影响,房地产市场的疲态表现越来越明显,成交量和成交价格均双双回落。此外,一线城市的土地供应日趋减少,土地价格高企,拿地越来越困难,开发成本也越来越高,投资回报减少。 

　　第二,融资渠道逐渐多元化。银行借贷与资本市场(IPO、增发、配股)等房地产企业常规融资渠道已经逐渐收紧。从今年的统计数据来看,2011年开发企业资金来源中,银行贷款同比增速不到10%,较2010年46.1%的同比增速,出现较大幅度的下降。今年以来,房地产企业融资渠道呈现多样化的趋势。华润置业、雅居乐、佳兆业、碧桂园、远洋地产等多家香港上市房企纷纷启动海外发债融资。房地产私募股权基金(PE)也得到了快速发展,据清科研究数据显示,今年上半年募集资金11.3亿美元。

　　第三,开发商之间的并购和合作开发现象更为普遍。资金回笼周期延长,许多小型开发商面临资金链断裂的危险,而大型品牌开发商有着相对充沛的资金储备和更高效的运营模式,通过并购能够整合资源增加抵抗风险的能力。

　　第四,房地产行业正面临着由住宅地产转变成商业地产和多业态发展的趋势。如:城市综合体、养老地产,旅游地产等都将成为有效规避风险的战略选择。

　　在中国房地产发展的下一个10年里,传统思维模式已经不能适应发展要求。房产巨鳄和中小公司分别面临着加紧转身、在商业地产中再一次确立领先优势、学会与大型房产巨头共存的艰巨任务。立足长远、明晰新阶段的发展战略是对当下中国房地产企业提出的共同要求。