各地规避“限购令”成本调查：代价不菲风险高

股票行情  www.caiguu.com  发布时间：2011-03-14  文章来源：未知  责任编辑：rayku

近一段时间来，中央和各地方的房产新政可谓前赴后继，“新国八条”、“沪十二条”、“沪九条”等限制房地产交易的政策相继出台，很多购房人看得眼花缭乱。除了限购的规定外，上海还在税收政策方面作了调整，除开征房产税外，还规定：个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

　　新政出台后，部分正要或者将要购房的市民，开始打起规避新政的主意，比如 “假离婚”、 “房产证除名”，通过赠与的方式转让房产等。那么，这些招数究竟是否管用，要付出怎样的成本和代价呢？记者为此采访上海大邦律师事务所律师张黔林。

　　招数一

　　“房产证除名”代价不菲

　　为了使自己不在限购之列，不少人想到了 “房产证除名”的方式，就是将原来自己所有或者和他人共有的房子，通过赠与等方式达到除名的目的。

　　“其中最常见的，就是直系亲属间的赠与。但是这样进行除名，其实成本很高。”张黔林表示。按照目前办理房产赠与的程序，需要经过公证并支付2%的公证费用，还要承担3%的契税，以及受赠部分总价万分之五的印花税。此外，对于受赠取得的房产，获赠者如果日后再要出售，需要支付20%的所得税。

　　以一套200万元的房产为例，如果李某将其赠与父亲，使得自己名下不再有房产，那么这次赠与共需支付10万元的税费，将来李某的父亲要以250万元出售这套房屋，光所得税就需要缴纳50万元。

　　至于通过买卖的方式 “除名”，则需要先经历卖房的程序，交付买卖部分3%的契税，如果不满5年，还要支付营业税和个人所得税等交易所涉及的税种，同样是代价不菲。

　　因此，律师建议，除非不惜代价想要购房，否则的话，对于 “房产证除名”还是应三思而后行。

　　招数二

　　披“赠与”外衣操作有风险

　　目前出台的这些政策，包括以前出台的对外籍人士购房的限制，都是针对房地产转让的方式之一“买卖”，但是“买卖”只是转让中的一种方式，此外还有赠与、继承等都可以发生房地产的产权变更。

　　因此，在近期对房地产买卖进行限制后，不少人就考虑将真实的买卖变成虚假的赠与，以规避目前的政策。

　　招数三

　　“假离婚”省钱未必省心

　　对于“假离婚”的招数，律师表示，税收、费用的成本的确最低，但必须承担一个最大的风险即“弄假成真”、婚姻破裂的风险。一旦出现婚姻危机，则涉及到财产分割、子女抚养等一系列其他问题，结果可能更闹心。

　　为此，张黔林分析了近期限购措施对这些招术的影响：

　　● 限购令影响的比较 限购令专指房地产买卖，如果通过赠与，则不受限购令的影响，也就是说，在目前政策下，仍然可以通过赠与取得房地产权，而且不受套数的限制。

　　● 受营业税影响的比较 个人买房后不足5年再出售，要征营业税。但如个人接受房产赠与后再出售，或者个人买房后再将房产赠与给他人，则不收营业税。

　　● 外籍人士购买限制的比较 外籍人士 （包括港澳台人士）购房需要提供在境内的工作证明，并且要为生活所需才能购买，且仅限一套。

　　如果外籍人士在境内没有工作，或者想购买商铺、办公楼，则不能购买。但是，如果外籍人士接受他人房产的赠与，则不需要提供工作证据，而且不限一套。

　　● 交易费用的比较 买卖的主要交易费用： 5.55%的营业税及附加 （卖方交，如购买超过5年则不交） ＋1%或2%的个人所得税（卖方交，或差价的20%） ＋1.5%或3%的契税 （买方交，分普通住房还是非普通住房） ＋0.2%到0.3%的公证费 （任何一方为外籍人士时必须公证）

　　赠与的主要交易费用： 0.25%到0.5%的评估费＋3%的契税 （受赠方交） ＋2%的公证费 （赠与必须公证）

　　由此可见，近期政策对赠与基本没有影响。但是，要注意赠与的特殊性以及其中的法律风险： 让更多人知道事件的真相，把本文分享给好友：