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5月6日,花样年宣布,成功发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据。有关票据将于2015年5月到期,利息为年利率14%。
7月27日,世茂公告,计划发行5亿美元于2017年到期的优先票据,息率为9.65%。拟将其用于偿还现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金,以及用作一般企业用途以加强流动资金状况。在此之前,由于地产股连续下挫,公司刚刚撤销了两笔定向增发方案。
8月2日,合景泰富发布公告称,将发行于2017年到期的本金总额达2.5亿美元的优先票据,年利率按12.50%计算。
9月13日,宝龙地产宣布,发行的2015年到期本金总额2亿美元之优先票据,所得净额1.948亿美元,年利率13.75%,拟为现有及新增物业发展项目提供资金,以及用作一般企业用途。
“通过3年的不断尝试,国内H股的民营开发企业已经基本完成海外票据融资平台的搭建和信用建立过程,拥有了一定票据融资的经验并得到了海外票据投资者的初步认知和认可。与过去三年多发生的票据融资案例如出一辙,此轮融资主角依然为清一色的民营开发企业。”华高莱斯国际地产顾问公司高级咨询师王楠如是认为。
融资目的:还债或圈地
观察此轮海外融资发现,融资资金用途比较广泛,使用也灵活。其可用于清偿债务,例如恒大和碧桂园等分别需要偿还2010年的到期借款;用于购置土地、投资项目上也是重要一环,例如佳兆业、恒大、世茂等纷纷表示资金将一部分用于“新增物业项目”。
融资期限上也为开发商带去一定的好处,此轮发行的多为5-7年的中长期票据,如此的时间长度可以为开发企业腾出债务调整的期限和空间,一定程度上缓解了开发商的债务压力。
“但从另一方面看,开发商需要付出的巨大成本是高息,此轮融资,各开发商的票据年利率几乎都达10%以上,花样年更是达到最高14%,而从内地其他一些开发商同样发行优先票据融资来看,成本就会低很多,例如中海发3-5年期的优先票据,年利率在4%~5%。”一名投融资方面的法律顾问告诉记者。
业内有观点认为,通常议价能力越低的公司发债息率越高,这显示出市场对于公司偿债能力的担忧。
但从开发商的票据发行情况看,海外市场对其投资颇具热情和信心。宝龙的票据发行获得大幅超额认购便是最新的一次证明。
宝龙同其他受追捧的发债房企一样,其优秀的业绩和广阔的发展前景是吸引海外投资机构的重要特质。宝龙是深耕三四线城市的商业地产开发商,与住宅用地相比,商业用地的防御性更高,因此对政策性收紧的敏感性相对较低。中金公司的白宏炜认为,宝龙瞄准三四线城市发展,低廉的土地成本使公司在三四线城市具有快速发展的潜力。
另一方面,低负债率也为宝龙成功发债奠定了有力基础。上半年宝龙地产资产负债率降至19%,净利润同比上升147%,坚实的财务状况为2亿美元的国际发售优先票据发行成功奠定了基础。
反观碧桂园,虽然其融资道路畅顺,但在去年,碧桂园因其财务指标不良而不被各评级机构看好。去年9月,碧桂园宣布计划发售优先票据,其集资主要会用于偿还中信嘉华银行的3500万美元贷款。标准普尔认为,碧桂园财务指标可能进一步削弱的状况以及融资结构的杠杆性趋高, 因而对碧桂园的美元优先无担保债券授予 “BB”的债务评级,同时将该债务评级列入负面信用观察名单。
解析海外融资:风险与机遇并存
王楠认为,海外优先票据融资,并不是人人可用的融资良方。除高利率外,它还潜藏其他巨大风险。
其中负债比例往往就是海外票据融资协议中对发债人的众多约束条件之一。2006年11月10日,绿城7年期4亿美元优先票据发行,年利率9%,之后在2009年5月20日以票面金额85%的价格赎回了90%以上的票据,其中原因是绿城新的信托融资计划违反了票据融资协议中对集团所属项目公司负债比例的要求,使得现金已捉襟见肘的绿城不得不提前赎回票据。
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