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结果到2009年12月31日,泛海的项目公司才与北京市国土局签订了地块土地出让《补充协议》,并全额缴纳了应补交的土地出让金。规划调整后的东风乡1#地改为商业、办公、酒店等综合用地,二期的项目1号、2号、3号、4号地块全部为住宅及配套商业用地,建设用地面积30.57万平方米,规划总建筑面积87.31万平方米。
幸运的是,在泛海建设“被动”闲置地块期间,由于北京房价的不断攀升,泛海这块未能按时开发的地块价格也随之水涨船高,按照目前泛海社区论坛中公布的二期售价45000元每平米计算,比一期均价的18000元上涨了接近150%。也正是因为地价的暴涨而使泛海遭遇了另一个巨大的障碍——拆迁过程中的阻力。
拆迁补偿款天价
根据在2002年签订的《合作补偿合同》,倘若按照开发项目总计350475.45平米来计算,那么每平米用地补偿款为4500元。
对此,房地产事务律师张力告诉记者:“用地补偿款的范围要大于拆迁款,比如被拆迁人的营业损失、生活补助等非实体性损失。”这就意味着当年的土地拆迁款还不足4500元。
但《华夏时报》记者在走访辛庄的过程中却了解到,在2003年最早的一次拆迁补偿款赔付中,泛海给出的是7000元/平米左右,“实际到村民手里的只有3000多元,剩余的一半拆迁款去向不明。”辛庄的一位村民告诉记者。
值得注意的是,在该地块的拆迁赔付过程中,泛海建设几乎是所有村民提及的唯一出资方。对此,张力告诉记者,通常意义上,开发商拿地时往往分为净地和毛地,就拆迁而言,净地是政府拆迁完的,而毛地是政府尚未拆迁完的。
“毛地与净地的概念,在法律上没有明文定义,都是操作中确定的概念。如果在地块还是毛地的时候就招拍挂,会给后期项目建设带来很多问题。”泛海显然就是如此。
而对于毛地的拆迁,上述人士指出,一般都是由专业的拆迁公司负责,但通常情况下采取的都是半官半民的性质,而且拆迁费用大多是开发商承担,“在实际操作中,有的是打包给拆迁公司,由拆迁公司与拆迁户谈判拆迁;有的是开发商与拆迁户谈判,确定补偿后,由拆迁公司负责拆迁。总之拆迁实现的方式多样,但这里面政府参与程度较高,各种利益关系的协调政府起到决定性作用。”
也因此,在长达四年的土地“被动”闲置中,尽管泛海国际的土地升值了,但同时也使得拆迁款的赔付工作更加困难。“坦白说,现在北京的地价房价涨成这样,我们就指着这套房子生活,按照一户一家三口,要拆迁每户至少一千万起。”一位村民向记者直言不讳地说,“这还是少的,多的几千万上亿都有。”
在辛庄,记者发现,除了早期已经拆迁完毕的地方,目前剩余的地块西南角、西北角和东北角还有三片大约几百户尚未拆除的民居平房和二层小楼,和周边已经荒废的大片空地相比,显得尤为扎眼,村民指着一家二层小楼告诉记者,“现在每月靠收租,不少人就有两三万的收入,你要给他拆迁款,至少也要能买几套和现在租金收入差距不大的房子。”
这就意味着,早在2002年签订的每平米4500元的土地补偿费用早已形同虚设。而且有了一期的泛海国际做参照,村民的拆迁价格预期也已经今非昔比,“拆迁款谈不拢,不会有人走的,除非从村民身上轧过去。”而事实上,不少村民也向记者反映,泛海近几年并非没有开发辛庄的想法,只是屡屡拆迁款难以谈拢,于是总是搁置。
“归根结底还是泛海手里没有钱,没有钱拆迁就没有底气。而且像北京这样闲置七八年的土地对于泛海来说,也不是第一块了。”一位村民一针见血地说。
缺钱的泛海
开发商会缺钱?一年前恐怕所有人都不相信,但现在,这并非不可能。
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