2012中国楼市输不起：高层众口一辞不放松(3)

    限购令+保障房=以时间换空间？

    居住在北京北五环外的雷先生就是这次楼市调控的受益者，虽然他错过了最后一批福利分房，但他赶上了北京的“两限房”(限房价、限地价)。

    “我们的房子那时候(2008年)均价6500一平，而且房子多申购的人少，只要申购就成功，否则我们一辈子在北京都买不起房子。”他指了指几乎一墙之隔的现价每平米1.4万元的商品房。

    更多的人没那么幸运，只能“望房兴叹”--要么买不起昂贵的商品房，要么轮不上购买已经供不应求的保障房。当然，还有那些没有资格申请保障房，亦无力购买商品房的“夹心层”期待着房价的“合理回归”。

    保障房可以说是本轮楼市调控的重头戏，配合以最直接的“限购令”政策组合，各地楼市销量随之跌落谷底，一些扛不住的开发商终于降价以求快速回笼资金。但业界担心，行政命令强压下的楼市需求终究巨大，若没有渠道疏导需求，一旦放开房价则可能出现报复性反弹。

    业界普遍认为，限购令并非长久之计，监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市的之时，以保障房来消化一部分购房需求，然后再解除限购令，期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间。

    “调控并不是一个长期措施，我觉得就是用时间换空间，用三到五年的时候来换完成3600万套保障房……只要市场上有50%以上保障房，那市场调控就不需要了，”万达集团董事长王健林此前称，调控的目标就是保障大家有房住。

    一般而言，保障房建设的合理工期是两年半左右，中国宏观经济学会秘书长王建亦表示，随着大量保障房的陆续入市，中国房地产调控效果可能会在2013年显现。

    作为调控的长效手段，中国计划“十二五”期间(2011-2015)建设3600万套保障房。今年年初官方信息称中国将安排在2011年和2012年分别投建1000万套，此后三年再投建1600万套。但住建部后来表示明年开工数量或将少于今年。

    尽管如此，这么大量的保障房建设能否顺利完成仍是一个问号。事实上，保障房建设计划一经公布，就引来很大争议。未来五年3600万套的建设计划是否有足够的资金支持？在保障对象模糊的背景下，如何确保分配公平？保障房的主体公租房承租人如何退出等等问题都悬而未决。

    “其实保障房面临最大问题是分配公平。最担心的是这3600万套，不知道分给了谁? 结果保障房全出租了，待保障人群却分布不到房子，怎么办？”北京一家大型上市国有房企的高层表示。该企业参与了大量的保障房建设。

    实际上，中国政府早在上世纪90年代末就开始推行保障房计划，但效果不如人意，这与资金不足以及分配制度不完善直接相关.当前中国政府重启保障房并委以重任，但制度的缺失仍令保障房建设在“摸着石头过河”的进程中步履蹒跚。“我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善，”中国住建部部长姜伟新稍早在全国人大常委会一会议上表示，“老实说，对很多问题的看法争论是很大的，现在是一边争论一边解决具体问题。”

    中国目前针对保障房并无系统化的整体制度设计，更多的只是零敲碎打的文件规范，包括保障房的质量监管、后续经营管理，公租房的回购退出机制等都缺乏明确的制度指引。

    因此，尽管截至10月底中国宣布已实现了年初确定的1000万套的开工目标，但业界对此仍有争议，认为地方政府及房地产企业参与积极性不高，资金困扰等问题都将令保障房计划的最终完成掺杂水分。

    深度参与保障房建设的某大型房企高管就曾对路透算过这样一笔账：一年1，000万套的建设量，按每套60平方米，仅以每平方米建设成本(不含土地成本)3000元计，至少需要投资1.8万亿元。而三年3600万套则至少需约6.5万亿元的投资。

    然而地方政府的本身的债务状况已令人担忧。截至2010年底，各地方政府负债合计已达10.7万亿(兆)元人民币，中央政府预期当中有2.5-3万亿元将成为呆帐。尽管相较政府可支配的公共资源，上述债务偿还风险尚不足惧。但部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

    另一方面，保障房通常需要地方政府无偿或者低价提供土地及投入大量资金，而在高压调控下楼市的持续低迷，土地市场亦日益冷清，这已令房地产相关税收和土地出让金收入大幅下降，依靠土地财政的地方政府的“钱袋子”受到很大影响，大量保障房的推进则令地方财政更加捉襟见肘。“没有土地出让，何来保障房？没有商品房热销，保障房实现就是一场梦，”地产评论人陈宝存在微博中如此说到。

    而在持续调控下，中国土地市场已明显降温，北京中原地产市场研究部数据显示，今年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币，同比减少5200亿元，下降近三成。“如果是渐进的方式，每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房，并不会给地方政府造成巨大的压力，但如果用大跃进的方式在一两年内突击花钱，那就等于是竭泽而渔了，”华远地产董事长任志强在博客中指出。

    尽管高层屡次强调要确保保障房的质量可靠及分配公平，但由于在分配环节上的监管不力，少数地方还是出现了虚假申报、骗购骗租、转租转售等现象。